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Immeuble 8 pièces 180 m²

VilleBeaumont (63)
Surface180m²
Coût Total280 370€
Loyer Annuel26 027€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 175 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Beaumont 8 pièce(s) 180 m2

En exclusivité, venez découvrir ce bel immeuble situé en plein centre de Beaumont d'une surface totale de 180m2. Il se compose d'un premier plateau de 45m2 au rez-de-chaussée, au 1er étage : plateau de 45m2 avec balcon. Au 2ème étage un plateau de 45m2. Dernier étage sous comble. 2 places de parking complètent le bien. Une cave. Toiture récente. Fenêtres récentes double vitrage aluminium. Façade rénovée il y a 1 an. Très beau potentiel.

Adrien CARRUSCA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 88147231000021 - CLERMONT-FERRAND. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 7120 Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 140 € et 7 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Beaumont
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63110
Coordonnées : 45.754700, 3.074563
Total : 280 370€
Prix d'acquisition : 211 500€
Travaux : 51 950€
Valeur du bien : 263 450€
Frais de notaire : 16 920€
Coût estimé : 16 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 12.05€/m²/mois
Fourchette : 9.67€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2169€/mois
Loyer annuel estimé : 26027€/an
Fourchette totale : 1741€ - 2701€/mois
Fourchette annuelle : 20896€ - 32418€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 986,27 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 529 €
Prix d'achat :211 500 €
Décote à l'achat :-146 029€ (-40.8%)
Marge achat-revente :77 159€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 388,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 470,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 212,00€
Coût de l'assurance :24 532,37€
Taxe foncière : 2 602,69€/an
Soit par mois : 216,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 168,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 687,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :481,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 950 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 installation × 500€ = 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 027 €/an
Calcul : 2 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 370 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 945 €
Revenus locatifs : +26 027 €
Charges déductibles : -64 945 €
Résultat foncier Année 1 : -38 918 €(Déficit de 38 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 995 €/an
Revenus locatifs : +26 027 €
Charges déductibles : -12 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17518.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 475 €(65% de 211 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 999 €/an
Calcul : 137 475 € × 3,636% = 4 999 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 027 €64 954 €9 420 €-38 928 €21 400 €17 528 €17 528 €
226 547 €12 754 €9 170 €13 793 €--3 734 €
327 078 €12 495 €8 912 €14 583 €---
427 620 €12 228 €8 644 €15 392 €---
528 172 €11 951 €8 367 €16 222 €---
628 736 €11 664 €8 080 €17 071 €---
729 310 €11 368 €7 784 €17 943 €---
829 897 €11 061 €7 477 €18 835 €---
930 495 €10 744 €7 160 €19 751 €---
1031 105 €10 416 €6 832 €20 689 €---
1131 727 €10 076 €6 492 €21 650 €---
1232 361 €9 725 €6 141 €22 636 €---
1333 008 €9 362 €5 778 €23 647 €---
1433 669 €8 986 €5 402 €24 683 €---
1534 342 €8 597 €5 013 €25 745 €---
1635 029 €8 194 €4 610 €26 834 €---
1735 729 €7 778 €4 194 €27 951 €---
1836 444 €7 348 €3 764 €29 096 €---
1937 173 €6 902 €3 318 €30 271 €---
2037 916 €6 441 €2 857 €31 475 €---
2138 675 €5 964 €2 380 €32 710 €---
2239 448 €5 471 €1 887 €33 977 €---
2340 237 €4 961 €1 377 €35 276 €---
2441 042 €4 433 €849 €36 609 €---
2541 863 €3 887 €303 €37 976 €---
TOTAL833 649 €277 762 €136 212 €555 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 555 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 466 €-6 420 €+11 886 €
2+5 466 €0 €+5 466 €
3+5 466 €+3 255 €+2 211 €
4+5 466 €+4 618 €+848 €
5+5 466 €+4 866 €+600 €
6+5 466 €+5 121 €+345 €
7+5 466 €+5 383 €+83 €
8+5 466 €+5 651 €-185 €
9+5 466 €+5 925 €-459 €
10+5 466 €+6 207 €-741 €
11+5 466 €+6 495 €-1 029 €
12+5 466 €+6 791 €-1 325 €
13+5 466 €+7 094 €-1 628 €
14+5 466 €+7 405 €-1 939 €
15+5 466 €+7 724 €-2 258 €
16+5 466 €+8 050 €-2 584 €
17+5 466 €+8 385 €-2 919 €
18+5 466 €+8 729 €-3 263 €
19+5 466 €+9 081 €-3 615 €
20+5 466 €+9 443 €-3 977 €
21+5 466 €+9 813 €-4 347 €
22+5 466 €+10 193 €-4 727 €
23+5 466 €+10 583 €-5 117 €
24+5 466 €+10 983 €-5 517 €
25+5 466 €+11 393 €-5 927 €
Total+136 650 €+166 766 €+-30 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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