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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLamaids (03)
Surface580m²
Coût Total520 300€
Loyer Annuel40 943€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+378€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 580 m²
Prix au m² : 689,66 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 9 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse

Découvrez cette charmante maison située sur la Route de Guéret, au cœur du paisible village de Lamaids (03380). renseignements par sms visite sur place 12 route de gueret a lamaids photos supplémentaires 4 appartements 17chambres au total 7wc 6cuisines un gîte touristique 6 chambre 145m2 terrain 1600m2 garage 50m2 tout à l'égout centre bourg 10 mn de montlucon

Ville : Lamaids
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.303423, 2.435573
Total : 520 300€
Prix d'acquisition : 400 000€
Travaux : 88 300€
Valeur du bien : 488 300€
Frais de notaire : 32 000€
Coût estimé : 32 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 580m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 3412€/mois
Loyer annuel estimé : 40943€/an
Fourchette totale : 2511€ - 4635€/mois
Fourchette annuelle : 30136€ - 55625€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :606,25 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :351 625 €
Prix d'achat :400 000 €
Décote à l'achat :+48 375€ (+13.8%)
Marge achat-revente :-168 675€ (-48.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :520 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 541,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :151,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 692,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 002,03€
Coût de l'assurance :45 526,25€
Taxe foncière : 4 094,32€/an
Soit par mois : 341,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 411,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 033,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :377,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 73 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 580 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 300 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:40 600€
    Isolation des combles perdus: 580 m² × 70€/m² = 40600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 73 fenêtres × 1500€ = 109500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 6000€ (incluant mise aux normes)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Pose de parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 9 chambres × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 1 salon × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 943 €/an
Calcul : 3 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 520 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 821 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 009 €
Revenus locatifs : +40 943 €
Charges déductibles : -111 009 €
Résultat foncier Année 1 : -70 066 €(Déficit de 70 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 709 €/an
Revenus locatifs : +40 943 €
Charges déductibles : -22 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48665.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000 €(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 943 €111 025 €16 810 €-70 082 €21 400 €48 682 €48 682 €
241 762 €22 271 €16 356 €19 491 €--29 191 €
342 597 €21 802 €15 887 €20 795 €--8 396 €
443 449 €21 317 €15 402 €22 132 €---
544 318 €20 816 €14 901 €23 502 €---
645 205 €20 299 €14 383 €24 906 €---
746 109 €19 764 €13 849 €26 345 €---
847 031 €19 211 €13 296 €27 819 €---
947 971 €18 641 €12 725 €29 331 €---
1048 931 €18 051 €12 135 €30 880 €---
1149 910 €17 441 €11 526 €32 468 €---
1250 908 €16 812 €10 897 €34 096 €---
1351 926 €16 161 €10 246 €35 764 €---
1452 964 €15 489 €9 574 €37 475 €---
1554 024 €14 795 €8 880 €39 229 €---
1655 104 €14 078 €8 162 €41 027 €---
1756 206 €13 336 €7 421 €42 870 €---
1857 330 €12 571 €6 655 €44 760 €---
1958 477 €11 779 €5 864 €46 698 €---
2059 647 €10 962 €5 046 €48 685 €---
2160 839 €10 117 €4 202 €50 722 €---
2262 056 €9 244 €3 329 €52 812 €---
2363 297 €8 343 €2 427 €54 955 €---
2464 563 €7 411 €1 496 €57 152 €---
2565 855 €6 449 €533 €59 406 €---
TOTAL1 311 423 €478 186 €242 002 €833 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 833 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 598 €-6 420 €+15 018 €
2+8 598 €0 €+8 598 €
3+8 598 €0 €+8 598 €
4+8 598 €+4 121 €+4 477 €
5+8 598 €+7 051 €+1 547 €
6+8 598 €+7 472 €+1 126 €
7+8 598 €+7 903 €+695 €
8+8 598 €+8 346 €+252 €
9+8 598 €+8 799 €-201 €
10+8 598 €+9 264 €-666 €
11+8 598 €+9 740 €-1 142 €
12+8 598 €+10 229 €-1 631 €
13+8 598 €+10 729 €-2 131 €
14+8 598 €+11 242 €-2 644 €
15+8 598 €+11 769 €-3 171 €
16+8 598 €+12 308 €-3 710 €
17+8 598 €+12 861 €-4 263 €
18+8 598 €+13 428 €-4 830 €
19+8 598 €+14 009 €-5 411 €
20+8 598 €+14 605 €-6 007 €
21+8 598 €+15 217 €-6 619 €
22+8 598 €+15 844 €-7 246 €
23+8 598 €+16 486 €-7 888 €
24+8 598 €+17 146 €-8 548 €
25+8 598 €+17 822 €-9 224 €
Total+214 950 €+249 971 €+-35 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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