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Appartement à vendre

VillePont-d'Ain (01)
Surface72m²
Coût Total145 400€
Loyer Annuel7 724€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pont d'ain proche entrée d'autoroute appartement T3 de 72 m² situé au 1er étage comprenant un séjour de 18 m², cuisine, salle d'eau, 2 chambres et 82 m² de combles aménageables. Cet appartement comprend également un garage de 24 m². A voir rapidement.prix 117500 euros HAI. HONORAIRES CHARGE VENDEUR.

Claude POBEL agent commercial RSAC 514980069

Ville : Pont-d'Ain
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01160
Coordonnées : 46.053555, 5.348130
Total : 145 400€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7724€/an
Fourchette totale : 503€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6036€ - 9885€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 200 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-15 200€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-30 200€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 639,60€
Coût de l'assurance :12 722,50€
Taxe foncière : 772,41€/an
Soit par mois : 64,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-d'Ain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 724 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 562 €
Revenus locatifs : +7 724 €
Charges déductibles : -43 562 €
Résultat foncier Année 1 : -35 838 €(Déficit de 35 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 162 €/an
Revenus locatifs : +7 724 €
Charges déductibles : -6 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14437.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 724 €43 567 €4 885 €-35 843 €21 400 €14 443 €14 443 €
27 879 €6 037 €4 756 €1 842 €--12 601 €
38 036 €5 903 €4 622 €2 133 €--10 468 €
48 197 €5 764 €4 483 €2 433 €--8 035 €
58 361 €5 620 €4 339 €2 740 €--5 294 €
68 528 €5 472 €4 190 €3 056 €--2 238 €
78 699 €5 318 €4 037 €3 381 €---
88 873 €5 159 €3 878 €3 714 €---
99 050 €4 995 €3 713 €4 056 €---
109 231 €4 824 €3 543 €4 407 €---
119 416 €4 648 €3 367 €4 767 €---
129 604 €4 466 €3 185 €5 138 €---
139 796 €4 278 €2 996 €5 518 €---
149 992 €4 083 €2 801 €5 909 €---
1510 192 €3 881 €2 600 €6 311 €---
1610 396 €3 672 €2 391 €6 723 €---
1710 604 €3 456 €2 175 €7 147 €---
1810 816 €3 233 €1 952 €7 582 €---
1911 032 €3 002 €1 721 €8 030 €---
2011 253 €2 763 €1 482 €8 489 €---
2111 478 €2 516 €1 235 €8 962 €---
2211 707 €2 260 €979 €9 447 €---
2311 941 €1 995 €714 €9 946 €---
2412 180 €1 722 €440 €10 459 €---
2512 424 €1 438 €157 €10 985 €---
TOTAL247 405 €140 072 €70 640 €107 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622 €-6 420 €+8 042 €
2+1 622 €0 €+1 622 €
3+1 622 €0 €+1 622 €
4+1 622 €0 €+1 622 €
5+1 622 €0 €+1 622 €
6+1 622 €0 €+1 622 €
7+1 622 €+343 €+1 279 €
8+1 622 €+1 114 €+508 €
9+1 622 €+1 217 €+405 €
10+1 622 €+1 322 €+300 €
11+1 622 €+1 430 €+192 €
12+1 622 €+1 541 €+81 €
13+1 622 €+1 656 €-34 €
14+1 622 €+1 773 €-151 €
15+1 622 €+1 893 €-271 €
16+1 622 €+2 017 €-395 €
17+1 622 €+2 144 €-522 €
18+1 622 €+2 275 €-653 €
19+1 622 €+2 409 €-787 €
20+1 622 €+2 547 €-925 €
21+1 622 €+2 689 €-1 067 €
22+1 622 €+2 834 €-1 212 €
23+1 622 €+2 984 €-1 362 €
24+1 622 €+3 138 €-1 516 €
25+1 622 €+3 296 €-1 674 €
Total+40 550 €+32 200 €+8 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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