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T1 au coeur de Grenoble Idéal étudiant ou investissement lo

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface47.71m²
Coût Total116 620€
Loyer Annuel8 927€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 89 000 €
Surface : 47.71 m²
Prix au m² : 1 865,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Cheminée

VENEZ VISITER AVEC ET SANS RENDEZ-VOUS: -Mercredi 24 juin de 17h30 à 19h00 -Vendredi 26 juin de 16h00 à 17h30 Adresse: 24 rue saint Jacques 38000 GRENOBLE Situé au 3e étage d'un immeuble de caractère, ce T1 bénéficie d'un emplacement privilégié en centre-ville, à proximité immédiate des commerces, transports en commun, restaurants et de l'ensemble des commodités. Particulièrement adapté à une clientèle étudiante, le logement profite d'un accès rapide aux campus universitaires, écoles supérieures et bibliothèques, ce qui en fait une excellente opportunité pour un investissement locatif. Les points forts : Emplacement central recherché Proche des universités, écoles et transports 3e étage Fort potentiel après rénovation Idéal premier achat ou investissement locatif Quartier vivant et dynamique LE PRIX AFFICHE CORRESPOND A UN PRIX DE PREMIERE OFFRE POSSIBLE honoraires de négociation inclus, étant précisé que le dit prix n'étant pas forcément un prix auquel le vendeur souhaite vendre. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable. Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il entend donner suite. Une offre en ligne pendant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l'article 1114 du Code Civil, mais une simple intention d'achat. La vente interactive aura lieu en ligne sur notre site le JEUDI 2 JUILLET A 13H00 . Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire illiz. 1 - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.187457, 5.727559
Total : 116 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.71m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8927€/an
Fourchette totale : 600€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 7205€ - 11061€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 941,18 €/m²
Basé sur :1481 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 324 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-51 324€ (-36.6%)
Marge achat-revente :23 704€ (16.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 617,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 528,16€
Coût de l'assurance :10 204,25€
Taxe foncière : 892,73€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (8m²) × 1000€/m² = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:800€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux cosmétiques: 1 cuisine complète × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les recherches effectuées et les coûts moyens du marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 831 €
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -25 831 €
Résultat foncier Année 1 : -16 904 €(Déficit de 16 904 €)
Imputable sur revenu global : 16 904 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 331 €/an
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -5 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 596 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 927 €25 835 €4 034 €-16 908 €16 908 €--
29 106 €5 230 €3 929 €3 876 €---
39 288 €5 120 €3 819 €4 168 €---
49 474 €5 007 €3 706 €4 467 €---
59 663 €4 889 €3 588 €4 774 €---
69 856 €4 768 €3 467 €5 089 €---
710 054 €4 642 €3 341 €5 412 €---
810 255 €4 512 €3 211 €5 743 €---
910 460 €4 377 €3 076 €6 083 €---
1010 669 €4 237 €2 936 €6 432 €---
1110 882 €4 092 €2 791 €6 790 €---
1211 100 €3 942 €2 641 €7 158 €---
1311 322 €3 787 €2 486 €7 535 €---
1411 548 €3 626 €2 325 €7 922 €---
1511 779 €3 460 €2 159 €8 320 €---
1612 015 €3 287 €1 986 €8 728 €---
1712 255 €3 109 €1 808 €9 146 €---
1812 500 €2 924 €1 623 €9 576 €---
1912 750 €2 732 €1 432 €10 018 €---
2013 005 €2 534 €1 233 €10 471 €---
2113 265 €2 329 €1 028 €10 937 €---
2213 531 €2 116 €815 €11 415 €---
2313 801 €1 896 €595 €11 905 €---
2414 077 €1 668 €367 €12 409 €---
2514 359 €1 432 €131 €12 927 €---
TOTAL285 943 €111 551 €58 528 €174 393 €16 908 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 072 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-5 072 €+6 947 €
2+1 875 €+1 163 €+712 €
3+1 875 €+1 250 €+625 €
4+1 875 €+1 340 €+535 €
5+1 875 €+1 432 €+443 €
6+1 875 €+1 527 €+348 €
7+1 875 €+1 623 €+252 €
8+1 875 €+1 723 €+152 €
9+1 875 €+1 825 €+50 €
10+1 875 €+1 930 €-55 €
11+1 875 €+2 037 €-162 €
12+1 875 €+2 147 €-272 €
13+1 875 €+2 261 €-386 €
14+1 875 €+2 377 €-502 €
15+1 875 €+2 496 €-621 €
16+1 875 €+2 618 €-743 €
17+1 875 €+2 744 €-869 €
18+1 875 €+2 873 €-998 €
19+1 875 €+3 005 €-1 130 €
20+1 875 €+3 141 €-1 266 €
21+1 875 €+3 281 €-1 406 €
22+1 875 €+3 424 €-1 549 €
23+1 875 €+3 572 €-1 697 €
24+1 875 €+3 723 €-1 848 €
25+1 875 €+3 878 €-2 003 €
Total+46 875 €+52 318 €+-5 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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