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Vente maison 6 pièces 80 m² Thoras (43170) - Superimmo

VilleThoras (43)
Surface80m²
Coût Total140 700€
Loyer Annuel6 248€
Rentabilité4.44%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison d'habitation en granit est située dans un hameau de la Margeride. Le rez de chaussée est composé de la cuisine avec cheminée, un salon, l'arrière cuisine, une pièce et le garage avec sanitaires. A l'étage on trouve 3 chambres. Les combles d'environ 40 m² sont aménageables. Agréable jardin d'environ 450 m² en partie clos de murs en pierres. Idéal résidence secondaire, ou principale après travaux de rénovation complets. Honoraires charge vendeur. Classe énergie : non concerné. Honoraires charge vendeur. Mandataire indépendant : Gilbert LAFONT (EI) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Thoras
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43170
Coordonnées : 44.880081, 3.553472
Total : 140 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 86 700€
Valeur du bien : 136 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6248€/an
Fourchette totale : 385€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 4620€ - 8450€/an
Rentabilité brute :4.44%
Fourchette de rentabilité :3.28% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-40 000€ (-44.4%)
Marge achat-revente :-50 700€ (-56.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 724,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 112,78€
Coût de l'assurance :10 552,50€
Taxe foncière : 624,84€/an
Soit par mois : 52,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 700 €(1 084 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Combles:2 800€
    Isolation combles perdus: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:40 000€
    Total des estimations.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thoras (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 248 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 330 €
Revenus locatifs : +6 248 €
Charges déductibles : -92 330 €
Résultat foncier Année 1 : -86 082 €(Déficit de 86 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 630 €/an
Revenus locatifs : +6 248 €
Charges déductibles : -5 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64681.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 248 €92 335 €4 588 €-86 086 €21 400 €64 686 €64 686 €
26 373 €5 511 €4 464 €862 €--63 824 €
36 501 €5 384 €4 337 €1 117 €--62 707 €
46 631 €5 252 €4 205 €1 379 €--61 328 €
56 763 €5 115 €4 069 €1 648 €--59 680 €
66 899 €4 975 €3 928 €1 924 €--57 756 €
77 037 €4 829 €3 782 €2 208 €--55 548 €
87 177 €4 679 €3 632 €2 499 €--53 049 €
97 321 €4 523 €3 476 €2 798 €--50 251 €
107 467 €4 362 €3 315 €3 105 €--47 146 €
117 617 €4 196 €3 149 €3 420 €--43 726 €
127 769 €4 025 €2 978 €3 744 €---
137 924 €3 847 €2 800 €4 077 €---
148 083 €3 664 €2 617 €4 419 €---
158 245 €3 474 €2 428 €4 770 €---
168 409 €3 279 €2 232 €5 131 €---
178 578 €3 076 €2 029 €5 501 €---
188 749 €2 867 €1 820 €5 882 €---
198 924 €2 651 €1 604 €6 273 €---
209 103 €2 427 €1 381 €6 675 €---
219 285 €2 197 €1 150 €7 088 €---
229 470 €1 958 €911 €7 513 €---
239 660 €1 711 €664 €7 949 €---
249 853 €1 456 €409 €8 397 €---
2510 050 €1 193 €146 €8 857 €---
TOTAL200 137 €178 986 €66 113 €21 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 312 €-6 420 €+7 732 €
2+1 312 €0 €+1 312 €
3+1 312 €0 €+1 312 €
4+1 312 €0 €+1 312 €
5+1 312 €0 €+1 312 €
6+1 312 €0 €+1 312 €
7+1 312 €0 €+1 312 €
8+1 312 €0 €+1 312 €
9+1 312 €0 €+1 312 €
10+1 312 €0 €+1 312 €
11+1 312 €0 €+1 312 €
12+1 312 €+1 123 €+189 €
13+1 312 €+1 223 €+89 €
14+1 312 €+1 326 €-14 €
15+1 312 €+1 431 €-119 €
16+1 312 €+1 539 €-227 €
17+1 312 €+1 650 €-338 €
18+1 312 €+1 765 €-453 €
19+1 312 €+1 882 €-570 €
20+1 312 €+2 003 €-691 €
21+1 312 €+2 126 €-814 €
22+1 312 €+2 254 €-942 €
23+1 312 €+2 385 €-1 073 €
24+1 312 €+2 519 €-1 207 €
25+1 312 €+2 657 €-1 345 €
Total+32 800 €+19 463 €+13 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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