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Immeuble 6 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface190m²
Coût Total368 500€
Loyer Annuel33 524€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+562€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 190 m²

Idéal investisseurs! Immeuble R+3 à rénover totalement. Au rez de chaussée, un grand garage de 35m2 donnant accès à une cour et une dépendance. Au 1er étage, un appartement de type 2/3 d'environ de 53m2 à rénover entièrement. Au 2ème étage, un appartement de type 2/3 d'environ 53m2 à rénover entièrement.

Au 3ème étage, un grenier brut de 53m2 à rénover entièrement.

Rénovation complète à prévoir, produit rare sur le marché situé à 200m du tramway

Surface : 190 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2025

Consommation énergie primaire : 332 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 297 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 730 € et 6 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.266483, 4.029941
Total : 368 500€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 98 500€
Valeur du bien : 348 500€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 14.70€/m²/mois
Fourchette : 11.67€ - 18.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2794€/mois
Loyer annuel estimé : 33524€/an
Fourchette totale : 2217€ - 3520€/mois
Fourchette annuelle : 26608€ - 42238€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 844,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :107,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 952,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 939,36€
Coût de l'assurance :32 243,75€
Taxe foncière : 3 352,37€/an
Soit par mois : 279,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 793,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 231,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :562,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 159 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour l'ensemble de l'immeuble
Quantité: plomberie complète pour 190 m²
Raison: Mise aux normes et remplacement de tuyauteries anciennes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 500 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:28 500€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1500€ = 28500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 3500€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:10 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des fourchettes réalistes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 524 €/an
Calcul : 2 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 290 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 878 €
Revenus locatifs : +33 524 €
Charges déductibles : -115 878 €
Résultat foncier Année 1 : -82 354 €(Déficit de 82 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 378 €/an
Revenus locatifs : +33 524 €
Charges déductibles : -17 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60954.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 524 €115 890 €12 748 €-82 366 €21 400 €60 966 €60 966 €
234 194 €17 056 €12 414 €17 138 €--43 828 €
334 878 €16 710 €12 068 €18 168 €--25 660 €
435 576 €16 352 €11 710 €19 224 €--6 436 €
536 287 €15 981 €11 339 €20 306 €---
637 013 €15 597 €10 955 €21 416 €---
737 753 €15 199 €10 557 €22 554 €---
838 508 €14 787 €10 145 €23 721 €---
939 278 €14 361 €9 719 €24 917 €---
1040 064 €13 919 €9 277 €26 145 €---
1140 865 €13 462 €8 820 €27 403 €---
1241 683 €12 988 €8 346 €28 694 €---
1342 516 €12 498 €7 855 €30 019 €---
1443 367 €11 990 €7 347 €31 377 €---
1544 234 €11 464 €6 821 €32 770 €---
1645 119 €10 919 €6 277 €34 200 €---
1746 021 €10 355 €5 713 €35 666 €---
1846 941 €9 771 €5 128 €37 171 €---
1947 880 €9 166 €4 523 €38 715 €---
2048 838 €8 539 €3 897 €40 299 €---
2149 814 €7 890 €3 248 €41 924 €---
2250 811 €7 218 €2 576 €43 592 €---
2351 827 €6 523 €1 881 €45 304 €---
2452 864 €5 802 €1 160 €47 061 €---
2553 921 €5 056 €414 €48 865 €---
TOTAL1 073 775 €399 492 €184 939 €674 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 674 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 040 €-6 420 €+13 460 €
2+7 040 €0 €+7 040 €
3+7 040 €0 €+7 040 €
4+7 040 €0 €+7 040 €
5+7 040 €+4 161 €+2 879 €
6+7 040 €+6 425 €+615 €
7+7 040 €+6 766 €+274 €
8+7 040 €+7 116 €-76 €
9+7 040 €+7 475 €-435 €
10+7 040 €+7 843 €-803 €
11+7 040 €+8 221 €-1 181 €
12+7 040 €+8 608 €-1 568 €
13+7 040 €+9 006 €-1 966 €
14+7 040 €+9 413 €-2 373 €
15+7 040 €+9 831 €-2 791 €
16+7 040 €+10 260 €-3 220 €
17+7 040 €+10 700 €-3 660 €
18+7 040 €+11 151 €-4 111 €
19+7 040 €+11 614 €-4 574 €
20+7 040 €+12 090 €-5 050 €
21+7 040 €+12 577 €-5 537 €
22+7 040 €+13 078 €-6 038 €
23+7 040 €+13 591 €-6 551 €
24+7 040 €+14 118 €-7 078 €
25+7 040 €+14 659 €-7 619 €
Total+176 000 €+202 285 €+-26 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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