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Achat : Maison (55000)

VilleFains-Véel (55)
Surface200m²
Coût Total171 360€
Loyer Annuel16 704€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 485 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 7 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 514 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

A 5 kms de Bar-le-Duc, au coeur de FAINS (commune de Fains-Veel) à coté des commerces, écoles et services, rare et VASTE MAISON ancienne (200m²) vous offrant au rez de chaussée: une grande cuisine, un séjour de 48 m² avec cheminée et porte fenêtre donnant accés direct vers son jardin, une chambre et salle de bains avec baignoire et douche (15m²). A l'étage nous retrouvons 4 grandes chambres, 1 salle d'eau et 1 immense grenier. Chauffage central au gaz pour le rez de chaussée, travaux confortatifs à prévoir: fenêtres, electricité, isolation et grande décoration. Ses atouts: - 1 chambre et salle de bains au rez de chaussée. - Grand garage: 4 à 5 VL. - Vaste Atelier de 50 m²: idéal Artiste, Bricoleur, jardin d'hiver. - Belles caves voutées. - Terrain plat, clos et intimiste. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 3080 € et 4250 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Fains-Véel
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.774680, 5.116260
Total : 171 360€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 66 600€
Valeur du bien : 163 600€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16704€/an
Fourchette totale : 1075€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 12904€ - 21623€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 12.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 872,8 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :374 559 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-277 559€ (-74.1%)
Marge achat-revente :203 199€ (54.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 929,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 828,43€
Coût de l'assurance :20 563,20€
Taxe foncière : 1 670,37€/an
Soit par mois : 139,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 391,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 40 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité ancienne - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture chambres: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 600€
    Peinture salle à manger: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fains-Véel (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 704 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 066 €
Revenus locatifs : +16 704 €
Charges déductibles : -75 066 €
Résultat foncier Année 1 : -58 363 €(Déficit de 58 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 466 €/an
Revenus locatifs : +16 704 €
Charges déductibles : -8 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36962.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 704 €75 072 €5 979 €-58 368 €21 400 €36 968 €36 968 €
217 038 €8 316 €5 823 €8 722 €--28 247 €
317 379 €8 154 €5 661 €9 224 €--19 022 €
417 726 €7 987 €5 494 €9 739 €--9 283 €
518 081 €7 814 €5 321 €10 267 €---
618 442 €7 634 €5 141 €10 808 €---
718 811 €7 448 €4 955 €11 363 €---
819 187 €7 255 €4 762 €11 932 €---
919 571 €7 055 €4 563 €12 516 €---
1019 962 €6 849 €4 356 €13 114 €---
1120 362 €6 634 €4 141 €13 727 €---
1220 769 €6 412 €3 920 €14 356 €---
1321 184 €6 183 €3 690 €15 002 €---
1421 608 €5 944 €3 452 €15 664 €---
1522 040 €5 698 €3 205 €16 342 €---
1622 481 €5 442 €2 949 €17 039 €---
1722 931 €5 177 €2 685 €17 753 €---
1823 389 €4 903 €2 410 €18 486 €---
1923 857 €4 619 €2 126 €19 238 €---
2024 334 €4 325 €1 832 €20 009 €---
2124 821 €4 020 €1 527 €20 801 €---
2225 317 €3 704 €1 212 €21 613 €---
2325 824 €3 377 €885 €22 446 €---
2426 340 €3 039 €546 €23 301 €---
2526 867 €2 688 €195 €24 179 €---
TOTAL535 024 €215 751 €86 828 €319 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 508 €-6 420 €+9 928 €
2+3 508 €0 €+3 508 €
3+3 508 €0 €+3 508 €
4+3 508 €0 €+3 508 €
5+3 508 €+295 €+3 213 €
6+3 508 €+3 242 €+266 €
7+3 508 €+3 409 €+99 €
8+3 508 €+3 580 €-72 €
9+3 508 €+3 755 €-247 €
10+3 508 €+3 934 €-426 €
11+3 508 €+4 118 €-610 €
12+3 508 €+4 307 €-799 €
13+3 508 €+4 501 €-993 €
14+3 508 €+4 699 €-1 191 €
15+3 508 €+4 903 €-1 395 €
16+3 508 €+5 112 €-1 604 €
17+3 508 €+5 326 €-1 818 €
18+3 508 €+5 546 €-2 038 €
19+3 508 €+5 771 €-2 263 €
20+3 508 €+6 003 €-2 495 €
21+3 508 €+6 240 €-2 732 €
22+3 508 €+6 484 €-2 976 €
23+3 508 €+6 734 €-3 226 €
24+3 508 €+6 990 €-3 482 €
25+3 508 €+7 254 €-3 746 €
Total+87 700 €+95 782 €+-8 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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