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Maison de ville 6 pièces 212 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface212m²
Coût Total290 092€
Loyer Annuel21 346€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 942,92 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 6 pièces principales

Rare au coeur de Villeneuve sur lot ! maison spacieuse et lumineuse comprenant cinq chambres dont une suite au rez-de-chaussée, une pièce de vie de 44m², deux wc, deux salle de bain, cellier, sous-sol. A l'extérieur un jardin arboré de 1200m² sans vis-à-vis avec piscine, garage,dépendance et carport avec accès par ruelle calme. Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 380-6820M Date de réalisation du diagnostic : 20/11/2023 Prix hors honoraires : 187 173 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 150 € et 1 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.404990, 0.714540
Total : 290 092€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 74 200€
Valeur du bien : 274 100€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1779€/mois
Loyer annuel estimé : 21346€/an
Fourchette totale : 1389€ - 2278€/mois
Fourchette annuelle : 16667€ - 27338€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 497,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 467,49€
Coût de l'assurance :24 657,82€
Taxe foncière : 2 134,58€/an
Soit par mois : 177,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 778,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 675,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 73 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 salon (44 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 200 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3200€ = 3200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 8000€ = 16000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:2 800€
    Peinture salon: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Main d'œuvre: 160€ = 2800€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 346 €/an
Calcul : 1 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 655 €
Revenus locatifs : +21 346 €
Charges déductibles : -86 655 €
Résultat foncier Année 1 : -65 309 €(Déficit de 65 309 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 909 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 455 €/an
Revenus locatifs : +21 346 €
Charges déductibles : -12 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 891 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43909.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 346 €86 664 €9 344 €-65 319 €21 400 €43 919 €43 919 €
221 773 €12 212 €9 091 €9 561 €--34 358 €
322 208 €11 951 €8 830 €10 258 €--24 100 €
422 652 €11 681 €8 560 €10 972 €--13 128 €
523 105 €11 402 €8 281 €11 703 €--1 425 €
623 568 €11 114 €7 993 €12 453 €---
724 039 €10 817 €7 696 €13 222 €---
824 520 €10 509 €7 388 €14 010 €---
925 010 €10 192 €7 071 €14 818 €---
1025 510 €9 864 €6 743 €15 646 €---
1126 020 €9 525 €6 404 €16 495 €---
1226 541 €9 175 €6 054 €17 366 €---
1327 072 €8 813 €5 692 €18 258 €---
1427 613 €8 440 €5 319 €19 173 €---
1528 165 €8 054 €4 933 €20 112 €---
1628 729 €7 655 €4 534 €21 074 €---
1729 303 €7 243 €4 122 €22 060 €---
1829 889 €6 817 €3 697 €23 072 €---
1930 487 €6 378 €3 257 €24 109 €---
2031 097 €5 924 €2 803 €25 173 €---
2131 719 €5 454 €2 334 €26 264 €---
2232 353 €4 970 €1 849 €27 383 €---
2333 000 €4 469 €1 348 €28 531 €---
2433 660 €3 951 €831 €29 709 €---
2534 333 €3 417 €296 €30 916 €---
TOTAL683 713 €286 690 €134 467 €397 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 483 €-6 420 €+10 903 €
2+4 483 €0 €+4 483 €
3+4 483 €0 €+4 483 €
4+4 483 €0 €+4 483 €
5+4 483 €0 €+4 483 €
6+4 483 €+3 309 €+1 174 €
7+4 483 €+3 967 €+516 €
8+4 483 €+4 203 €+280 €
9+4 483 €+4 445 €+38 €
10+4 483 €+4 694 €-211 €
11+4 483 €+4 949 €-466 €
12+4 483 €+5 210 €-727 €
13+4 483 €+5 478 €-995 €
14+4 483 €+5 752 €-1 269 €
15+4 483 €+6 033 €-1 550 €
16+4 483 €+6 322 €-1 839 €
17+4 483 €+6 618 €-2 135 €
18+4 483 €+6 922 €-2 439 €
19+4 483 €+7 233 €-2 750 €
20+4 483 €+7 552 €-3 069 €
21+4 483 €+7 879 €-3 396 €
22+4 483 €+8 215 €-3 732 €
23+4 483 €+8 559 €-4 076 €
24+4 483 €+8 913 €-4 430 €
25+4 483 €+9 275 €-4 792 €
Total+112 075 €+119 107 €+-7 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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