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Potentiel immeuble - Terrain de 423m² constructible

VilleAurillac (15)
Surface211m²
Coût Total241 960€
Loyer Annuel23 288€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+464€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 1 004,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 211 m², 8 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Orientation sud, 423 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 salle de douche, 1 garage

Vous cherchez à investir dans un bien Sans copropriété ?

J'ai le plaisir de vous présenter cette maison bicentenaire, transformable en 3 logements.

3 niveaux à exploiter de 64m², 86m², 92m².

Le bien dispose également d'une cave, d'un appentis, d'un atelier et d'un garage pour un véhicule.

Le terrain de 423m² est constructible et peut permettre de créer un parking, des garages ou un logement supplémentaire.

Contactez-moi pour ! Ludivine Belaigues (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Aurillac.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.924519, 2.441795
Total : 241 960€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 225 000€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1941€/mois
Loyer annuel estimé : 23288€/an
Fourchette totale : 1478€ - 2549€/mois
Fourchette annuelle : 17732€ - 30585€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 906,44 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :402 258 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-190 258€ (-47.3%)
Marge achat-revente :160 298€ (39.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 282,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 211,70€
Coût de l'assurance :20 566,60€
Taxe foncière : 2 328,82€/an
Soit par mois : 194,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 940,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :464,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ou gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 288 €/an
Calcul : 1 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 562 €
Revenus locatifs : +23 288 €
Charges déductibles : -24 562 €
Résultat foncier Année 1 : -1 274 €(Déficit de 1 274 €)
Imputable sur revenu global : 1 274 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 562 €/an
Revenus locatifs : +23 288 €
Charges déductibles : -11 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 726 €/an
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 288 €24 570 €8 418 €-1 282 €1 282 €--
223 754 €11 350 €8 198 €12 404 €---
324 229 €11 122 €7 971 €13 107 €---
424 714 €10 886 €7 735 €13 827 €---
525 208 €10 642 €7 490 €14 566 €---
625 712 €10 389 €7 237 €15 323 €---
726 226 €10 126 €6 975 €16 100 €---
826 751 €9 855 €6 703 €16 896 €---
927 286 €9 573 €6 422 €17 712 €---
1027 832 €9 282 €6 131 €18 549 €---
1128 388 €8 980 €5 829 €19 408 €---
1228 956 €8 668 €5 516 €20 288 €---
1329 535 €8 344 €5 192 €21 191 €---
1430 126 €8 009 €4 857 €22 117 €---
1530 728 €7 661 €4 510 €23 067 €---
1631 343 €7 301 €4 150 €24 041 €---
1731 970 €6 929 €3 777 €25 041 €---
1832 609 €6 543 €3 391 €26 066 €---
1933 261 €6 143 €2 992 €27 118 €---
2033 927 €5 729 €2 578 €28 198 €---
2134 605 €5 300 €2 149 €29 305 €---
2235 297 €4 856 €1 704 €30 441 €---
2336 003 €4 396 €1 244 €31 607 €---
2436 723 €3 919 €768 €32 804 €---
2537 458 €3 425 €274 €34 032 €---
TOTAL745 929 €213 999 €122 212 €531 930 €1 282 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 385 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 891 €-385 €+5 276 €
2+4 891 €+3 721 €+1 170 €
3+4 891 €+3 932 €+959 €
4+4 891 €+4 148 €+743 €
5+4 891 €+4 370 €+521 €
6+4 891 €+4 597 €+294 €
7+4 891 €+4 830 €+61 €
8+4 891 €+5 069 €-178 €
9+4 891 €+5 314 €-423 €
10+4 891 €+5 565 €-674 €
11+4 891 €+5 822 €-931 €
12+4 891 €+6 086 €-1 195 €
13+4 891 €+6 357 €-1 466 €
14+4 891 €+6 635 €-1 744 €
15+4 891 €+6 920 €-2 029 €
16+4 891 €+7 212 €-2 321 €
17+4 891 €+7 512 €-2 621 €
18+4 891 €+7 820 €-2 929 €
19+4 891 €+8 135 €-3 244 €
20+4 891 €+8 459 €-3 568 €
21+4 891 €+8 791 €-3 900 €
22+4 891 €+9 132 €-4 241 €
23+4 891 €+9 482 €-4 591 €
24+4 891 €+9 841 €-4 950 €
25+4 891 €+10 210 €-5 319 €
Total+122 275 €+159 579 €+-37 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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