Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleTullins (38)
Surface90
Coût Total138 840
Loyer Annuel10 133
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m² - Appartement 4 pièces 90 m²

APPARTEMENT T4 à Vendre - TULLINS - 38210

Idéalement placé, à proximité immédiate des écoles, transports et commerces, venez découvrir ce spacieux appartement de type T4 d'une superficie de 90 m², situé au 1er étage d'une petite copropriété. Belle pièce de vie de 40 m², trois chambres, salle de bains et Wc séparé. Appartement en bon état général.

Votre conseiller Cimm Immobilier TULLINS : Responsable d'agence - Lisa GALATIOTO Carte T CPI38012025000000013 RCP ALLIANZ - 1 crs Michelet - CS 30051 - 92076 Paris La Défense Cedex

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/02/2022

Consommation énergie primaire : 295 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 600 € et 2 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tullins
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38210
Coordonnées : 45.313906, 5.461984
Total : 138 840
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 14 640
Valeur du bien : 129 640
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 660€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7919€ - 12965€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 724,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 344,00
Coût de l'assurance :12 148,50
Taxe foncière : 1 013,25€/an
Soit par mois : 84,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique de 295 kWh/m²/an, classée E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 640(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 90 m² à 8 000€/système = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:500
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres à 1 200€/fenêtre = 10 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau à 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain à 4 500€ = 4 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:11 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres - Revêtement sol:640
    Parquet flottant: 36 m² à 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 640€
  • Chambres - Peinture:500
    Peinture murs/plafonds: 36 m² à 50€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs/plafonds: 30 m² à 50€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tullins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 1 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (1 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 840 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 731
Revenus locatifs : +10 133
Charges déductibles : -20 731
Résultat foncier Année 1 : -10 598(Déficit de 10 598 €)
Imputable sur revenu global : 10 598
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 091 €/an
Revenus locatifs : +10 133
Charges déductibles : -6 091
Résultat foncier Années 2+ : 4 042 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 13320 7354 596-10 60310 603 €--
210 3355 9724 4734 363---
310 5425 8454 3464 697---
410 7535 7144 2155 039---
510 9685 5784 0795 390---
611 1875 4383 9395 749---
711 4115 2923 7936 118---
811 6395 1423 6436 497---
911 8724 9873 4886 885---
1012 1094 8263 3277 283---
1112 3514 6603 1617 691---
1212 5984 4892 9908 110---
1312 8504 3112 8128 539---
1413 1074 1282 6298 980---
1513 3703 9382 4399 432---
1613 6373 7422 2439 895---
1713 9103 5392 04010 371---
1814 1883 3291 83010 859---
1914 4723 1121 61311 360---
2014 7612 8881 38911 873---
2115 0562 6561 15712 401---
2215 3572 41691712 942---
2315 6652 16866913 497---
2415 9781 91141214 067---
2516 2971 64614714 651---
TOTAL324 547118 46466 344206 08310 603Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 181
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 083
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128-3 181+5 309
2+2 128+1 309+819
3+2 128+1 409+719
4+2 128+1 512+616
5+2 128+1 617+511
6+2 128+1 725+403
7+2 128+1 836+292
8+2 128+1 949+179
9+2 128+2 065+63
10+2 128+2 185-57
11+2 128+2 307-179
12+2 128+2 433-305
13+2 128+2 562-434
14+2 128+2 694-566
15+2 128+2 829-701
16+2 128+2 969-841
17+2 128+3 111-983
18+2 128+3 258-1 130
19+2 128+3 408-1 280
20+2 128+3 562-1 434
21+2 128+3 720-1 592
22+2 128+3 882-1 754
23+2 128+4 049-1 921
24+2 128+4 220-2 092
25+2 128+4 395-2 267
Total+53 200+61 825+-8 625
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →