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Maison de ville 8 pièces 140 m²

VilleSaint-Florentin (89)
Surface140m²
Coût Total187 760€
Loyer Annuel12 393€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 871,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ST-FLORENTIN VILLE

SAINT-FLORENTIN CENTRE. à 1h45 de PARIS, jolie maison de ville atypique bien claire sur un agréable terrain clos ayant un double accès ainsi que deux garages. En rez de chaussée, une entrée avec beau carrelage dessert un salon avec cheminée, une cuisine meublée avec une salle à manger donnant sur une terrasse arrière, deux chambres et salle d'eau/wc et une buanderie. Au premier étage se trouve un vaste bureau pouvant faire un salon, une salle de bain-wc ainsi que 2 chambres plus un grenier aménageable. L'étage peut être occupé indépendamment du fait d'un second accès. Prix : 122 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4100 Euros et 5590 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1629 Date de réalisation du diagnostic : 02/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 100 € et 5 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Coordonnées : 48.004147, 3.728729
Total : 187 760€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 178 000€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12393€/an
Fourchette totale : 808€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 9696€ - 15839€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :743,96 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 155 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :+17 845€ (+17.1%)
Marge achat-revente :-83 605€ (-80.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 231,24€
Coût de l'assurance :16 429,00€
Taxe foncière : 1 239,25€/an
Soit par mois : 103,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 032,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€/fenêtre = 11900€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florentin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 393 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 239 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 386 €
Revenus locatifs : +12 393 €
Charges déductibles : -64 386 €
Résultat foncier Année 1 : -51 993 €(Déficit de 51 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 386 €/an
Revenus locatifs : +12 393 €
Charges déductibles : -8 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30593.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 393 €64 392 €6 495 €-51 999 €21 400 €30 599 €30 599 €
212 640 €8 222 €6 325 €4 419 €--26 180 €
312 893 €8 045 €6 149 €4 848 €--21 333 €
413 151 €7 863 €5 966 €5 288 €--16 044 €
513 414 €7 674 €5 778 €5 740 €--10 304 €
613 682 €7 478 €5 582 €6 204 €--4 100 €
713 956 €7 276 €5 379 €6 680 €---
814 235 €7 066 €5 169 €7 169 €---
914 520 €6 848 €4 952 €7 671 €---
1014 810 €6 623 €4 727 €8 187 €---
1115 106 €6 390 €4 494 €8 716 €---
1215 409 €6 149 €4 252 €9 260 €---
1315 717 €5 899 €4 003 €9 818 €---
1416 031 €5 640 €3 744 €10 391 €---
1516 352 €5 372 €3 476 €10 980 €---
1616 679 €5 095 €3 198 €11 584 €---
1717 012 €4 807 €2 911 €12 205 €---
1817 353 €4 509 €2 613 €12 843 €---
1917 700 €4 201 €2 305 €13 498 €---
2018 054 €3 882 €1 986 €14 172 €---
2118 415 €3 551 €1 655 €14 863 €---
2218 783 €3 209 €1 313 €15 574 €---
2319 159 €2 855 €958 €16 304 €---
2419 542 €2 488 €591 €17 054 €---
2519 933 €2 107 €211 €17 825 €---
TOTAL396 936 €197 642 €94 231 €199 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 602 €-6 420 €+9 022 €
2+2 602 €0 €+2 602 €
3+2 602 €0 €+2 602 €
4+2 602 €0 €+2 602 €
5+2 602 €0 €+2 602 €
6+2 602 €0 €+2 602 €
7+2 602 €+774 €+1 828 €
8+2 602 €+2 151 €+451 €
9+2 602 €+2 301 €+301 €
10+2 602 €+2 456 €+146 €
11+2 602 €+2 615 €-13 €
12+2 602 €+2 778 €-176 €
13+2 602 €+2 945 €-343 €
14+2 602 €+3 117 €-515 €
15+2 602 €+3 294 €-692 €
16+2 602 €+3 475 €-873 €
17+2 602 €+3 662 €-1 060 €
18+2 602 €+3 853 €-1 251 €
19+2 602 €+4 050 €-1 448 €
20+2 602 €+4 251 €-1 649 €
21+2 602 €+4 459 €-1 857 €
22+2 602 €+4 672 €-2 070 €
23+2 602 €+4 891 €-2 289 €
24+2 602 €+5 116 €-2 514 €
25+2 602 €+5 348 €-2 746 €
Total+65 050 €+59 788 €+5 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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