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Appartement à vendre

VilleCourçon (17)
Surface47.2m²
Coût Total77 510€
Loyer Annuel6 422€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 47.2 m²
Prix au m² : 1 260,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Résidence la vallée d'Aulnes, appartement 2 pièces de 47 m². Il comprend un grand séjour de 25m² avec coin cuisine, une chambre et une salle de bain. Il bénéficie également d'une place de parking privative. Idéal également pour de l'investissement locatif avec une rentabilité brute de 10% (loyer HC 500 euros/mois). Pour tous renseignements contactez le 06x85x06x65x92

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 112 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 856 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 770.00 et 1090.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. CPI 1310 2016 000 009 075 AC ADC 1310 2019 000 199 987

Ville : Courçon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17170
Coordonnées : 46.235751, -0.812322
Total : 77 510€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 13 250€
Valeur du bien : 72 750€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.2m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6422€/an
Fourchette totale : 434€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 5211€ - 7915€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 506,85 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 123 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-11 623€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-6 387€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 399,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 420,76€
Coût de l'assurance :5 813,25€
Taxe foncière : 642,22€/an
Soit par mois : 53,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 71,33€/mois
Soit par an : 856,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 535,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour mise à jour et fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 250 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8500€
  • Salle de bain:1 300€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 60€/m² = 240€, Plomberie et électricité mise aux normes: 960€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 422 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 510 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 233 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 506 €
Revenus locatifs : +6 422 €
Charges déductibles : -17 506 €
Résultat foncier Année 1 : -11 083 €(Déficit de 11 083 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 256 €/an
Revenus locatifs : +6 422 €
Charges déductibles : -4 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 383.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 422 €17 508 €2 527 €-11 086 €10 700 €386 €386 €
26 551 €4 190 €2 459 €2 361 €---
36 682 €4 120 €2 389 €2 562 €---
46 815 €4 047 €2 316 €2 768 €---
56 952 €3 972 €2 241 €2 980 €---
67 091 €3 894 €2 164 €3 196 €---
77 232 €3 814 €2 084 €3 418 €---
87 377 €3 731 €2 001 €3 646 €---
97 525 €3 646 €1 915 €3 879 €---
107 675 €3 557 €1 826 €4 118 €---
117 829 €3 466 €1 735 €4 363 €---
127 985 €3 371 €1 640 €4 614 €---
138 145 €3 273 €1 543 €4 871 €---
148 308 €3 172 €1 442 €5 135 €---
158 474 €3 068 €1 337 €5 406 €---
168 643 €2 960 €1 229 €5 683 €---
178 816 €2 849 €1 118 €5 968 €---
188 993 €2 733 €1 003 €6 259 €---
199 172 €2 614 €884 €6 558 €---
209 356 €2 491 €761 €6 865 €---
219 543 €2 364 €633 €7 179 €---
229 734 €2 233 €502 €7 501 €---
239 929 €2 097 €366 €7 832 €---
2410 127 €1 956 €226 €8 171 €---
2510 330 €1 811 €80 €8 518 €---
TOTAL205 704 €92 939 €36 421 €112 764 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 349 €-3 210 €+4 559 €
2+1 349 €+592 €+757 €
3+1 349 €+769 €+580 €
4+1 349 €+830 €+519 €
5+1 349 €+894 €+455 €
6+1 349 €+959 €+390 €
7+1 349 €+1 025 €+324 €
8+1 349 €+1 094 €+255 €
9+1 349 €+1 164 €+185 €
10+1 349 €+1 235 €+114 €
11+1 349 €+1 309 €+40 €
12+1 349 €+1 384 €-35 €
13+1 349 €+1 461 €-112 €
14+1 349 €+1 541 €-192 €
15+1 349 €+1 622 €-273 €
16+1 349 €+1 705 €-356 €
17+1 349 €+1 790 €-441 €
18+1 349 €+1 878 €-529 €
19+1 349 €+1 967 €-618 €
20+1 349 €+2 059 €-710 €
21+1 349 €+2 154 €-805 €
22+1 349 €+2 250 €-901 €
23+1 349 €+2 350 €-1 001 €
24+1 349 €+2 451 €-1 102 €
25+1 349 €+2 556 €-1 207 €
Total+33 725 €+33 829 €+-104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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