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Achat maison

Bien expiré
VilleSamazan (47)
Surface143m²
Coût Total175 496€
Loyer Annuel12 841€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 889,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 143 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel gaz, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 39 m²

A coeur d'un charmant village, a seulement 2 kms de l'entrée d'autoroute cette maison de bourg offre de très beaux volumes, elle dispose en rez de chaussée d'un séjour lumineux avec cuisine ouverte, un cellier buanderie, une spacieuse chambre de 25 m² environ avec salle d'eau et wc, à l'étage 3 chambres et une salle d'eau avec wc ainsi qu' un grenier avec potentiel aménageable .Pas de gros travaux à prévoir, elle offre déjà le double vitrage, chaudière gaz de ville récente, tout à l'égout et fibre raccordée . Contactez l'agence Ducos Immobilier Ref 4165 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Samazan
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47250
Total : 175 496€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 38 120€
Valeur du bien : 165 320€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12841€/an
Fourchette totale : 736€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 8827€ - 18681€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 700,12€
Coût de l'assurance :15 355,90€
Taxe foncière : 1 284,12€/an
Soit par mois : 107,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 070,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la cuisine ouverte
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 120 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 720€
    Isolation combles perdus: 143 m² × 40€/m² = 5720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:9 600€
    Rénovation lourde 4 chambres (80 m²): 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:800€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Samazan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 841 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 496 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 874 €
Revenus locatifs : +12 841 €
Charges déductibles : -45 874 €
Résultat foncier Année 1 : -33 033 €(Déficit de 33 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 754 €/an
Revenus locatifs : +12 841 €
Charges déductibles : -7 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11633.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 841 €45 880 €5 862 €-33 039 €21 400 €11 639 €11 639 €
213 098 €7 604 €5 706 €5 494 €--6 145 €
313 360 €7 443 €5 544 €5 917 €--228 €
413 627 €7 276 €5 377 €6 352 €---
513 900 €7 103 €5 205 €6 797 €---
614 178 €6 924 €5 026 €7 253 €---
714 461 €6 740 €4 841 €7 722 €---
814 751 €6 549 €4 650 €8 202 €---
915 046 €6 351 €4 453 €8 695 €---
1015 346 €6 146 €4 248 €9 200 €---
1115 653 €5 935 €4 037 €9 718 €---
1215 966 €5 716 €3 818 €10 250 €---
1316 286 €5 490 €3 592 €10 796 €---
1416 611 €5 256 €3 358 €11 355 €---
1516 944 €5 014 €3 116 €11 930 €---
1617 283 €4 764 €2 865 €12 519 €---
1717 628 €4 505 €2 606 €13 123 €---
1817 981 €4 237 €2 339 €13 744 €---
1918 340 €3 960 €2 062 €14 380 €---
2018 707 €3 673 €1 775 €15 034 €---
2119 081 €3 377 €1 479 €15 704 €---
2219 463 €3 071 €1 172 €16 392 €---
2319 852 €2 754 €855 €17 099 €---
2420 249 €2 426 €527 €17 824 €---
2520 654 €2 086 €188 €18 568 €---
TOTAL411 308 €170 279 €84 700 €241 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 697 €-6 420 €+9 117 €
2+2 697 €0 €+2 697 €
3+2 697 €0 €+2 697 €
4+2 697 €+1 837 €+860 €
5+2 697 €+2 039 €+658 €
6+2 697 €+2 176 €+521 €
7+2 697 €+2 317 €+380 €
8+2 697 €+2 461 €+236 €
9+2 697 €+2 608 €+89 €
10+2 697 €+2 760 €-63 €
11+2 697 €+2 916 €-219 €
12+2 697 €+3 075 €-378 €
13+2 697 €+3 239 €-542 €
14+2 697 €+3 407 €-710 €
15+2 697 €+3 579 €-882 €
16+2 697 €+3 756 €-1 059 €
17+2 697 €+3 937 €-1 240 €
18+2 697 €+4 123 €-1 426 €
19+2 697 €+4 314 €-1 617 €
20+2 697 €+4 510 €-1 813 €
21+2 697 €+4 711 €-2 014 €
22+2 697 €+4 918 €-2 221 €
23+2 697 €+5 130 €-2 433 €
24+2 697 €+5 347 €-2 650 €
25+2 697 €+5 570 €-2 873 €
Total+67 425 €+72 309 €+-4 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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