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Appartement

VilleCahors (46)
Surface66.49m²
Coût Total109 200€
Loyer Annuel7 512€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 66.49 m²
Prix au m² : 1 353,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

À Cahors, découvrez cet appartement T4 de 66,49 m², vendu avec locataire en place, offrant un rendement locatif brut de 6,73 %. Situé au rez-de-chaussée surélevé d'une copropriété entretenue, il se compose d'un séjour lumineux, de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant et d'un balcon avec vue dégagée sur les espaces verts. Les + : Revenus locatifs immédiats Appartement en bon état général Exposition Est/Ouest Locataire en place Informations financières : Loyer : 505 € HC / 575 € CC par mois Charges de copropriété : 1 000 €/an Taxe foncière : 1 425 €/an Une opportunité idéale pour investir sereinement dans un bien déjà loué. Contactez votre agence CITYA pour obtenir le dossier complet. Offre exclusive : 3 mois de gestion locative offerts pour toute acquisition réalisée par notre intermédiaire. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Montauban-82000/391

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.452670, 1.436483
Total : 109 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.49m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7512€/an
Fourchette totale : 506€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 6071€ - 9294€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 504,86 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 058 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-10 058€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-9 142€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 578,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 453,10€
Coût de l'assurance :9 828,00€
Taxe foncière : 1 425,00€/an
Soit par mois : 118,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 512 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 570 €
Revenus locatifs : +7 512 €
Charges déductibles : -18 570 €
Résultat foncier Année 1 : -11 059 €(Déficit de 11 059 €)
Imputable sur revenu global : 11 059 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 570 €/an
Revenus locatifs : +7 512 €
Charges déductibles : -6 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 941 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 512 €18 574 €3 756 €-11 062 €11 062 €--
27 662 €6 475 €3 657 €1 187 €---
37 815 €6 373 €3 555 €1 442 €---
47 972 €6 267 €3 449 €1 704 €---
58 131 €6 158 €3 340 €1 973 €---
68 294 €6 045 €3 226 €2 249 €---
78 459 €5 927 €3 109 €2 532 €---
88 629 €5 806 €2 988 €2 823 €---
98 801 €5 680 €2 862 €3 121 €---
108 977 €5 550 €2 731 €3 428 €---
119 157 €5 415 €2 597 €3 742 €---
129 340 €5 275 €2 457 €4 065 €---
139 527 €5 130 €2 312 €4 396 €---
149 717 €4 981 €2 163 €4 737 €---
159 912 €4 826 €2 008 €5 086 €---
1610 110 €4 665 €1 847 €5 445 €---
1710 312 €4 499 €1 681 €5 813 €---
1810 518 €4 327 €1 509 €6 191 €---
1910 729 €4 149 €1 331 €6 580 €---
2010 943 €3 964 €1 146 €6 979 €---
2111 162 €3 774 €955 €7 389 €---
2211 385 €3 576 €758 €7 809 €---
2311 613 €3 371 €553 €8 242 €---
2411 845 €3 159 €341 €8 686 €---
2512 082 €2 940 €122 €9 142 €---
TOTAL240 603 €136 905 €54 453 €103 698 €11 062 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 319 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-3 319 €+4 896 €
2+1 577 €+356 €+1 221 €
3+1 577 €+433 €+1 144 €
4+1 577 €+511 €+1 066 €
5+1 577 €+592 €+985 €
6+1 577 €+675 €+902 €
7+1 577 €+760 €+817 €
8+1 577 €+847 €+730 €
9+1 577 €+936 €+641 €
10+1 577 €+1 028 €+549 €
11+1 577 €+1 123 €+454 €
12+1 577 €+1 219 €+358 €
13+1 577 €+1 319 €+258 €
14+1 577 €+1 421 €+156 €
15+1 577 €+1 526 €+51 €
16+1 577 €+1 633 €-56 €
17+1 577 €+1 744 €-167 €
18+1 577 €+1 857 €-280 €
19+1 577 €+1 974 €-397 €
20+1 577 €+2 094 €-517 €
21+1 577 €+2 217 €-640 €
22+1 577 €+2 343 €-766 €
23+1 577 €+2 473 €-896 €
24+1 577 €+2 606 €-1 029 €
25+1 577 €+2 743 €-1 166 €
Total+39 425 €+31 109 €+8 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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