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Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface69
Coût Total141 760
Loyer Annuel11 098
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 840,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Foncia Achat / Vente de SAINT HERBLAIN vous propose le bien immobilier ci-dessous : En exclusivité Foncia : Nantes Ouest : Appartement T3 rénové.

Situé à Nantes, dans un environnement agréable et bien desservi, venez découvrir ce bel appartement T3 , bénéficiant d'une double exposition qui offre une belle luminosité tout au long de la journée.

Situé au3e étage sans ascenseur d'une copropriété bien entretenue de 4 étages, cet appartement se compose comme suit : Une entrée, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé plein Ouest, une cuisine séparée, aménagée et équipée avec arrière-cuisine, deux chambres, une salle de bains, et un WC séparé, De nombreux placards intégrés.

En complément, vous bénéficierez d'une cave en sous-sol et d'une place de stationnement extérieure.

Emplacement idéal, à proximité immédiate des transports en commun (tramway ligne 1, bus, Chronobus), des écoles et de tous les commerces.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 141 760
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 4 600
Valeur du bien : 131 600
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11098€/an
Fourchette totale : 698€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8373€ - 14711€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 063,49 €/m²
Basé sur :1217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :280 381
Prix d'achat :127 000
Décote à l'achat :-153 381 (-54.7%)
Marge achat-revente :138 621€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 871,18
Coût de l'assurance :12 404,00
Taxe foncière : 1 109,85€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 600(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Salle de bain - Rénovation:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Pour la peinture, le coût moyen est estimé à 30€/m². Pour la rénovation de salle de bain, le coût moyen est estimé à 4000€ pour une rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 965
Revenus locatifs : +11 098
Charges déductibles : -10 965
Résultat foncier Année 1 : 134

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 365 €/an
Revenus locatifs : +11 098
Charges déductibles : -6 365
Résultat foncier Années 2+ : 4 734 €/an
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 09810 9694 763129---
211 3206 2434 6375 078---
311 5476 1124 5065 435---
411 7785 9764 3705 801---
512 0135 8364 2306 177---
612 2545 6924 0866 562---
712 4995 5423 9366 957---
812 7495 3873 7817 362---
913 0045 2263 6207 777---
1013 2645 0603 4548 203---
1113 5294 8893 2838 640---
1213 8004 7113 1059 089---
1314 0764 5272 9219 548---
1414 3574 3372 73110 020---
1514 6444 1412 53510 504---
1614 9373 9372 33111 000---
1715 2363 7272 12111 509---
1815 5413 5091 90312 032---
1915 8513 2841 67812 568---
2016 1683 0511 44513 118---
2116 4922 8101 20413 682---
2216 8222 56095414 261---
2317 1582 30269614 856---
2417 5012 03542915 466---
2517 8511 75915316 092---
TOTAL355 488113 62168 871241 8670Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 867
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331+39+2 292
2+2 331+1 523+808
3+2 331+1 631+700
4+2 331+1 740+591
5+2 331+1 853+478
6+2 331+1 969+362
7+2 331+2 087+244
8+2 331+2 209+122
9+2 331+2 333-2
10+2 331+2 461-130
11+2 331+2 592-261
12+2 331+2 727-396
13+2 331+2 864-533
14+2 331+3 006-675
15+2 331+3 151-820
16+2 331+3 300-969
17+2 331+3 453-1 122
18+2 331+3 609-1 278
19+2 331+3 770-1 439
20+2 331+3 935-1 604
21+2 331+4 105-1 774
22+2 331+4 278-1 947
23+2 331+4 457-2 126
24+2 331+4 640-2 309
25+2 331+4 828-2 497
Total+58 275+72 560+-14 285
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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