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Duplex 5 pièces 148 m²

VilleSainte-Marie-aux-Chênes (57)
Surface148
Coût Total205 292
Loyer Annuel18 577
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+302
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 945,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 5 pièces 148 m²

Atome Immobilier vous propose en exclusivité cet appartement duplex de 147,66 m2 situé dans le centre-ville de Sainte-Marie-aux-chênes, proche de toute commodités.   Au rez-de-chaussée, vous y trouverez l'espace de vie composée d'une cuisine équipée, d'un séjour avec placards de rangement et d'un spacieux salon. À l'étage, trois chambres mesurant respectivement 23,3 m2, 24,12 m2 et 23,7 m2 ainsi qu'une salle de bain avec baignoire et WC viennent compléter ce niveau.  Les combles non aménagés peuvent offrir une superficie supplémentaire et pouvant accueillir une autre chambre, ou salle de jeux.. selon vos envies.  Le sous-sol contient 2 caves voutées servant de chaufferie. Ce joli duplex pourra vous offrir un potentiel encore plus élévé à la réalisation de travaux apportant une amélioration du bien.  Venez visiter sans plus tarder ! contactez moi au [Coordonnées masquées].

Surface : 148 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/01/2026

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Sainte-Marie-aux-Chênes
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57255
Coordonnées : 49.191013, 6.006573
Total : 205 292
Prix d'acquisition : 139 900
Travaux : 54 200
Valeur du bien : 194 100
Frais de notaire : 11 192
Coût estimé : 11 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1548€/mois
Loyer annuel estimé : 18577€/an
Fourchette totale : 1233€ - 1944€/mois
Fourchette annuelle : 14797€ - 23322€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :803,57 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :118 928
Prix d'achat :139 900
Décote à l'achat :+20 972 (+17.6%)
Marge achat-revente :-86 364€ (-72.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 021,84
Coût de l'assurance :17 963,05
Taxe foncière : 1 857,72€/an
Soit par mois : 154,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 548,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 245,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection du sol, peinture des murs, et réparation des fissures
Quantité: 38 m² (surface totale salon)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:9 500
    Rénovation complète salon: 38 m² × 250€/m² = 9500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 200
    Peinture murs et sol: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sainte-Marie-aux-Chênes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 577 €/an
Calcul : 1 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 292 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 933
Revenus locatifs : +18 577
Charges déductibles : -63 933
Résultat foncier Année 1 : -45 355(Déficit de 45 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 955
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 733 €/an
Revenus locatifs : +18 577
Charges déductibles : -9 733
Résultat foncier Années 2+ : 8 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23955.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 57763 9397 163-45 36221 400 €23 962 €23 962 €
218 9499 5526 9769 396--14 566 €
319 3289 3596 7839 969--4 597 €
419 7149 1586 58210 556---
520 1098 9516 37411 158---
620 5118 7356 15911 775---
720 9218 5125 93612 409---
821 3398 2815 70513 058---
921 7668 0425 46613 724---
1022 2027 7945 21814 407---
1122 6467 5384 96215 108---
1223 0987 2724 69615 827---
1323 5606 9964 42016 564---
1424 0326 7114 13517 320---
1524 5126 4163 83918 097---
1625 0036 1103 53318 893---
1725 5035 7923 21619 710---
1826 0135 4642 88820 549---
1926 5335 1242 54721 409---
2027 0644 7712 19522 292---
2127 6054 4061 83023 199---
2228 1574 0281 45124 129---
2328 7203 6361 06025 084---
2429 2943 23065426 064---
2529 8802 81023327 071---
TOTAL595 034222 628104 022372 40621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 406
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 901-6 420+10 321
2+3 9010+3 901
3+3 9010+3 901
4+3 901+1 788+2 113
5+3 901+3 347+554
6+3 901+3 533+368
7+3 901+3 723+178
8+3 901+3 917-16
9+3 901+4 117-216
10+3 901+4 322-421
11+3 901+4 532-631
12+3 901+4 748-847
13+3 901+4 969-1 068
14+3 901+5 196-1 295
15+3 901+5 429-1 528
16+3 901+5 668-1 767
17+3 901+5 913-2 012
18+3 901+6 165-2 264
19+3 901+6 423-2 522
20+3 901+6 688-2 787
21+3 901+6 960-3 059
22+3 901+7 239-3 338
23+3 901+7 525-3 624
24+3 901+7 819-3 918
25+3 901+8 121-4 220
Total+97 525+111 722+-14 197
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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