Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 10e (13)
Surface62.3m²
Coût Total144 749€
Loyer Annuel10 598€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 990 €
Surface : 62.3 m²
Prix au m² : 1 717,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3.13 m² Balcon, Ascenseur, Surface de 62.3 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 26.04 m², Interphone

Skyline Real Estate vous propos cet appartement T4 de 62m² au 1er étage avec ascenseur, au sein de la copropriété la Sauvagère dans le 13010, vendu loué.

Il se compose d'un hall d'entrée, d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de douche, de toilettes séparées, d'un dressing ainsi que d'un balcon et d'une loggia. Double vitrage en place ainsi que la climatisation.

L'appartement est vendu loué à hauteur de 900€/m CC et propose donc une rentabilité de 10.1% brute. Une vraie opportunité pour un investissement serein et qui tourne déjà.

Charges mensuelles : 150€ DPE : C (138.9kWh/m²/an) GES : C (11kgCO2/m²/an) Taxe foncière : 1160€

Honoraires à la charge exclusive du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Pour organiser une visite, contactez Djemil

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de M.KASMI Nicolas, mandataire indépendante en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS SKYLINE REAL ESTATE immatriculée au RSAC de Marseille sous le numéro 937 928 836, agissant pour le compte de la SAS SKYLINE REAL ESTATE, titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la CCI de Marseille-Provence.

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Coordonnées : 43.271659, 5.413492
Total : 144 749€
Prix d'acquisition : 106 990€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 136 190€
Frais de notaire : 8 559€
Coût estimé : 8 559€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.3m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10598€/an
Fourchette totale : 724€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 8684€ - 12935€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 749€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 860,61€
Coût de l'assurance :12 665,54€
Taxe foncière : 1 160,00€/an
Soit par mois : 96,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 883,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système pour 62.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 10 m² × 500€/m² = 5000€ (incluant peinture et vérification de l'électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant remplacement douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 598 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 749 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 497 €
Revenus locatifs : +10 598 €
Charges déductibles : -37 497 €
Résultat foncier Année 1 : -26 898 €(Déficit de 26 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 297 €/an
Revenus locatifs : +10 598 €
Charges déductibles : -8 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5498.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 544 €(65% de 106 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 544 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 598 €37 501 €4 835 €-26 903 €21 400 €5 503 €5 503 €
210 810 €8 173 €4 706 €2 638 €--2 865 €
311 027 €8 040 €4 573 €2 987 €---
411 247 €7 902 €4 435 €3 345 €---
511 472 €7 759 €4 293 €3 713 €---
611 701 €7 612 €4 145 €4 089 €---
711 935 €7 460 €3 993 €4 476 €---
812 174 €7 302 €3 835 €4 872 €---
912 418 €7 139 €3 672 €5 279 €---
1012 666 €6 970 €3 504 €5 696 €---
1112 919 €6 796 €3 329 €6 123 €---
1213 178 €6 616 €3 149 €6 562 €---
1313 441 €6 429 €2 962 €7 012 €---
1413 710 €6 236 €2 769 €7 474 €---
1513 984 €6 036 €2 570 €7 948 €---
1614 264 €5 830 €2 363 €8 434 €---
1714 549 €5 616 €2 150 €8 933 €---
1814 840 €5 396 €1 929 €9 445 €---
1915 137 €5 167 €1 700 €9 970 €---
2015 440 €4 931 €1 464 €10 509 €---
2115 749 €4 686 €1 220 €11 062 €---
2216 064 €4 433 €967 €11 630 €---
2316 385 €4 172 €705 €12 213 €---
2416 713 €3 902 €435 €12 811 €---
2517 047 €3 622 €155 €13 425 €---
TOTAL339 469 €185 726 €69 861 €153 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 226 €-6 420 €+8 646 €
2+2 226 €0 €+2 226 €
3+2 226 €+36 €+2 190 €
4+2 226 €+1 004 €+1 222 €
5+2 226 €+1 114 €+1 112 €
6+2 226 €+1 227 €+999 €
7+2 226 €+1 343 €+883 €
8+2 226 €+1 462 €+764 €
9+2 226 €+1 584 €+642 €
10+2 226 €+1 709 €+517 €
11+2 226 €+1 837 €+389 €
12+2 226 €+1 969 €+257 €
13+2 226 €+2 104 €+122 €
14+2 226 €+2 242 €-16 €
15+2 226 €+2 384 €-158 €
16+2 226 €+2 530 €-304 €
17+2 226 €+2 680 €-454 €
18+2 226 €+2 833 €-607 €
19+2 226 €+2 991 €-765 €
20+2 226 €+3 153 €-927 €
21+2 226 €+3 319 €-1 093 €
22+2 226 €+3 489 €-1 263 €
23+2 226 €+3 664 €-1 438 €
24+2 226 €+3 843 €-1 617 €
25+2 226 €+4 028 €-1 802 €
Total+55 650 €+46 123 €+9 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →