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Achat appartement

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface64m²
Coût Total73 300€
Loyer Annuel5 869€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 828,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Vue, Surface de 64 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Travaux

A Lannemezan, appartement T4 dans une copropriété qui a réalisé les travaux d'isolation thermique par l'extérieur (ITE). Il est composé d'un séjour lumineux, une entrée, un couloir, une cuisine équipée et 3 chambres. Le plus : une vue imprenable sur les Pyrénées.

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.117080, 0.400580
Total : 73 300€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 16 060€
Valeur du bien : 69 060€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5869€/an
Fourchette totale : 395€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4740€ - 7268€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 376,98€
Coût de l'assurance :6 413,75€
Taxe foncière : 586,95€/an
Soit par mois : 48,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 165,00€/mois
Soit par an : 1 980,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 489,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage collectif pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs de la cuisine et mise à jour de la robinetterie.
Quantité: 8 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations sanitaires et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, travaux optionnels pour confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, nettoyage recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'éclairage.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 060 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:1 300€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 25€/m² = 200€, Robinetterie cuisine: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:300€
    Vérification installations sanitaires: 1 salle de bain × 300€ = 300€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Nettoyage parquet: 32 m² × 30€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Éclairage salon: 1 luminaire × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 650€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 869 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 329 €
Revenus locatifs : +5 869 €
Charges déductibles : -21 329 €
Résultat foncier Année 1 : -15 460 €(Déficit de 15 460 €)
Imputable sur revenu global : 15 460 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 269 €/an
Revenus locatifs : +5 869 €
Charges déductibles : -5 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 600 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 869 €21 332 €2 448 €-15 462 €15 462 €--
25 987 €5 207 €2 383 €780 €---
36 107 €5 139 €2 316 €967 €---
46 229 €5 069 €2 246 €1 159 €---
56 353 €4 997 €2 174 €1 356 €---
66 480 €4 923 €2 099 €1 558 €---
76 610 €4 846 €2 022 €1 764 €---
86 742 €4 766 €1 942 €1 976 €---
96 877 €4 683 €1 860 €2 194 €---
107 015 €4 598 €1 774 €2 417 €---
117 155 €4 509 €1 686 €2 645 €---
127 298 €4 418 €1 595 €2 880 €---
137 444 €4 324 €1 500 €3 120 €---
147 593 €4 226 €1 402 €3 367 €---
157 745 €4 125 €1 301 €3 620 €---
167 900 €4 020 €1 197 €3 879 €---
178 058 €3 912 €1 089 €4 145 €---
188 219 €3 800 €977 €4 418 €---
198 383 €3 685 €861 €4 698 €---
208 551 €3 565 €741 €4 986 €---
218 722 €3 441 €618 €5 281 €---
228 896 €3 313 €490 €5 583 €---
239 074 €3 181 €357 €5 893 €---
249 256 €3 044 €220 €6 212 €---
259 441 €2 902 €79 €6 539 €---
TOTAL188 001 €122 024 €35 377 €65 976 €15 462 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 639 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 233 €-4 639 €+5 872 €
2+1 233 €+234 €+999 €
3+1 233 €+290 €+943 €
4+1 233 €+348 €+885 €
5+1 233 €+407 €+826 €
6+1 233 €+467 €+766 €
7+1 233 €+529 €+704 €
8+1 233 €+593 €+640 €
9+1 233 €+658 €+575 €
10+1 233 €+725 €+508 €
11+1 233 €+794 €+439 €
12+1 233 €+864 €+369 €
13+1 233 €+936 €+297 €
14+1 233 €+1 010 €+223 €
15+1 233 €+1 086 €+147 €
16+1 233 €+1 164 €+69 €
17+1 233 €+1 244 €-11 €
18+1 233 €+1 326 €-93 €
19+1 233 €+1 410 €-177 €
20+1 233 €+1 496 €-263 €
21+1 233 €+1 584 €-351 €
22+1 233 €+1 675 €-442 €
23+1 233 €+1 768 €-535 €
24+1 233 €+1 864 €-631 €
25+1 233 €+1 962 €-729 €
Total+30 825 €+19 793 €+11 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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