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Maison à vendre

VilleBriare (45)
Surface67m²
Coût Total73 480€
Loyer Annuel6 046€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 835,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 22,5 m²), 2 chambres, Exposition ouest, Pas de balcon

BRIARE, située idéalement entre le centre-ville et le port de plaisance, maison de ville élevée sur cave d'environ 67m² (surface de référence) comprenant : au rez-de-chaussée : un grand séjour avec cheminée, une cuisine aménagée ouverte, un dégagement avec placard. Au 1er étage : deux chambres, une salle de bain, wc. Grenier aménageable. Cave sous l'ensemble. Informations techniques : tableau électrique récent, double vitrage PVC, chauffage et ECS électrique. Travaux à prévoir. Bien proposé par Mélanie DA SILVA, Agent Immobilier, CPI n°45022024000000001, SIREN 987517869.

Ville : Briare
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45250
Coordonnées : 47.638354, 2.737433
Total : 73 480€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 69 000€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6046€/an
Fourchette totale : 377€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 4529€ - 8070€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 014 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-54 014€ (-49.1%)
Marge achat-revente :36 534€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :29,39€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 395,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 287,22€
Coût de l'assurance :8 817,60€
Taxe foncière : 604,55€/an
Soit par mois : 50,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 503,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 445,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des plans de travail et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture murs et plafonds, nettoyage et rafraîchissement de la cheminée
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 046 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 480 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 460 €
Revenus locatifs : +6 046 €
Charges déductibles : -16 460 €
Résultat foncier Année 1 : -10 415 €(Déficit de 10 415 €)
Imputable sur revenu global : 10 415 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 460 €/an
Revenus locatifs : +6 046 €
Charges déductibles : -3 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 585 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 046 €16 463 €2 505 €-10 417 €10 417 €--
26 166 €3 397 €2 439 €2 770 €---
36 290 €3 328 €2 371 €2 962 €---
46 416 €3 257 €2 300 €3 158 €---
56 544 €3 184 €2 227 €3 360 €---
66 675 €3 108 €2 151 €3 566 €---
76 808 €3 030 €2 073 €3 778 €---
86 944 €2 949 €1 991 €3 996 €---
97 083 €2 864 €1 907 €4 219 €---
107 225 €2 777 €1 820 €4 448 €---
117 369 €2 687 €1 730 €4 682 €---
127 517 €2 594 €1 637 €4 923 €---
137 667 €2 498 €1 540 €5 170 €---
147 821 €2 398 €1 440 €5 423 €---
157 977 €2 294 €1 337 €5 683 €---
168 136 €2 187 €1 230 €5 949 €---
178 299 €2 076 €1 119 €6 223 €---
188 465 €1 962 €1 004 €6 503 €---
198 634 €1 843 €886 €6 791 €---
208 807 €1 720 €763 €7 087 €---
218 983 €1 593 €636 €7 390 €---
229 163 €1 461 €504 €7 702 €---
239 346 €1 325 €368 €8 021 €---
249 533 €1 184 €227 €8 349 €---
259 724 €1 038 €81 €8 686 €---
TOTAL193 640 €73 219 €36 287 €120 421 €10 417 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 125 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 270 €-3 125 €+4 395 €
2+1 270 €+831 €+439 €
3+1 270 €+888 €+382 €
4+1 270 €+947 €+323 €
5+1 270 €+1 008 €+262 €
6+1 270 €+1 070 €+200 €
7+1 270 €+1 134 €+136 €
8+1 270 €+1 199 €+71 €
9+1 270 €+1 266 €+4 €
10+1 270 €+1 334 €-64 €
11+1 270 €+1 405 €-135 €
12+1 270 €+1 477 €-207 €
13+1 270 €+1 551 €-281 €
14+1 270 €+1 627 €-357 €
15+1 270 €+1 705 €-435 €
16+1 270 €+1 785 €-515 €
17+1 270 €+1 867 €-597 €
18+1 270 €+1 951 €-681 €
19+1 270 €+2 037 €-767 €
20+1 270 €+2 126 €-856 €
21+1 270 €+2 217 €-947 €
22+1 270 €+2 310 €-1 040 €
23+1 270 €+2 406 €-1 136 €
24+1 270 €+2 505 €-1 235 €
25+1 270 €+2 606 €-1 336 €
Total+31 750 €+36 126 €+-4 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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