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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleNîmes (30)
Surface70m²
Coût Total116 020€
Loyer Annuel9 474€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 271,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

NOUVEAUTÉ NIMES Appartement de 70 M2 avec cave plus garage de 13M2 et place de parking . Dans une résidence fermer .

idéal investisseur ou primo-accédant, appartement de type 4 de 70 m², situé au 4e étage d'une copropriété de 4 étages, dans un secteur calme, fermé et privé. L'appartement comprend une entrée, un salon séjour lumineux avec balcon, vue sur la ville, deux chambres, une cuisine. L'ensemble de l'appartement bénéficie du double vitrage dans tous l'appartement , ainsi qu'un balcon . Il inclut également un garage de 13M2 et une cave. Ne manquez pas cette opportunité , à prix attractif ! Contacter moi ! .

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/03/2026

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 220 € et 1 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.833393, 4.430066
Total : 116 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 19 900€
Valeur du bien : 108 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9474€/an
Fourchette totale : 623€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7478€ - 12004€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 659,19 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :186 143 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-97 143€ (-52.2%)
Marge achat-revente :70 123€ (37.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 599,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 963,24€
Coût de l'assurance :9 861,70€
Taxe foncière : 947,44€/an
Soit par mois : 78,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager daté.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, propreté impeccable.
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 900 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 700€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet entretien: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:2 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des travaux standards et peuvent varier selon l'état réel des installations. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 474 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 987 €
Revenus locatifs : +9 474 €
Charges déductibles : -24 987 €
Résultat foncier Année 1 : -15 512 €(Déficit de 15 512 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 087 €/an
Revenus locatifs : +9 474 €
Charges déductibles : -5 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4812.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 474 €24 990 €3 748 €-15 516 €10 700 €4 816 €4 816 €
29 664 €4 989 €3 647 €4 675 €--141 €
39 857 €4 884 €3 542 €4 973 €---
410 054 €4 776 €3 434 €5 278 €---
510 255 €4 665 €3 323 €5 591 €---
610 461 €4 549 €3 207 €5 911 €---
710 670 €4 430 €3 088 €6 240 €---
810 883 €4 307 €2 965 €6 576 €---
911 101 €4 179 €2 838 €6 921 €---
1011 323 €4 048 €2 706 €7 275 €---
1111 549 €3 912 €2 570 €7 637 €---
1211 780 €3 772 €2 430 €8 009 €---
1312 016 €3 627 €2 285 €8 389 €---
1412 256 €3 477 €2 135 €8 779 €---
1512 501 €3 322 €1 980 €9 179 €---
1612 751 €3 162 €1 820 €9 589 €---
1713 006 €2 997 €1 655 €10 010 €---
1813 267 €2 826 €1 484 €10 441 €---
1913 532 €2 649 €1 308 €10 882 €---
2013 802 €2 467 €1 125 €11 335 €---
2114 079 €2 279 €937 €11 800 €---
2214 360 €2 084 €742 €12 276 €---
2314 647 €1 883 €541 €12 764 €---
2414 940 €1 675 €334 €13 265 €---
2515 239 €1 461 €119 €13 778 €---
TOTAL303 469 €107 411 €53 963 €196 058 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 058 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 990 €-3 210 €+5 200 €
2+1 990 €0 €+1 990 €
3+1 990 €+1 450 €+540 €
4+1 990 €+1 583 €+407 €
5+1 990 €+1 677 €+313 €
6+1 990 €+1 773 €+217 €
7+1 990 €+1 872 €+118 €
8+1 990 €+1 973 €+17 €
9+1 990 €+2 076 €-86 €
10+1 990 €+2 182 €-192 €
11+1 990 €+2 291 €-301 €
12+1 990 €+2 403 €-413 €
13+1 990 €+2 517 €-527 €
14+1 990 €+2 634 €-644 €
15+1 990 €+2 754 €-764 €
16+1 990 €+2 877 €-887 €
17+1 990 €+3 003 €-1 013 €
18+1 990 €+3 132 €-1 142 €
19+1 990 €+3 265 €-1 275 €
20+1 990 €+3 401 €-1 411 €
21+1 990 €+3 540 €-1 550 €
22+1 990 €+3 683 €-1 693 €
23+1 990 €+3 829 €-1 839 €
24+1 990 €+3 979 €-1 989 €
25+1 990 €+4 133 €-2 143 €
Total+49 750 €+58 817 €+-9 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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