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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface31m²
Coût Total89 460€
Loyer Annuel5 080€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 516,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

BIEN A SAISIR ! Appartement à rénover idéal INVESTISSEUR / PREMIER ACHAT situé proche de toutes commodités au HAVRE (76600) - Graville. T2 de 31m² comprenant cuisine aménagée ouverte sur séjour exposition SUD, chambre, salle de bain, wc séparé, CAVE, PARKING extérieur collectif. Les ++ : Proche commerces, écoles et transports, A moderniser selon vos envies ! * Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. [Charges prévisionnelles xx euros. /an – Copropriété de xx lots principaux]. - -. Pour de plus amples renseignements ou rendez-vous de visite, Plus d'infos sur ce bien en tapant la référence 13991AF sur notre site d'Agence Cabinet MARIE []. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.503472, 0.162485
Total : 89 460€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 85 700€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5080€/an
Fourchette totale : 326€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 3909€ - 6602€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,99 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 205 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-1 205€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-41 255€ (-85.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 463,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 748,01€
Coût de l'assurance :6 709,50€
Taxe foncière : 508,00€/an
Soit par mois : 42,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 423,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 505,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui suggère une classe énergétique faible.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, supposée en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(1 248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 300€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 300€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1 300€ = 3 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 900€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7 500€ = 7 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7 500€ = 7 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 300€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 700€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1 250€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 080 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 435 €
Revenus locatifs : +5 080 €
Charges déductibles : -42 435 €
Résultat foncier Année 1 : -37 355 €(Déficit de 37 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 735 €/an
Revenus locatifs : +5 080 €
Charges déductibles : -3 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15954.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 080 €42 438 €2 961 €-37 358 €21 400 €15 958 €15 958 €
25 182 €3 659 €2 882 €1 523 €--14 435 €
35 285 €3 577 €2 800 €1 708 €--12 726 €
45 391 €3 492 €2 716 €1 899 €--10 828 €
55 499 €3 405 €2 628 €2 094 €--8 733 €
65 609 €3 314 €2 538 €2 295 €--6 439 €
75 721 €3 221 €2 444 €2 500 €--3 939 €
85 835 €3 124 €2 347 €2 712 €--1 227 €
95 952 €3 024 €2 247 €2 928 €---
106 071 €2 920 €2 144 €3 151 €---
116 192 €2 813 €2 037 €3 379 €---
126 316 €2 703 €1 926 €3 614 €---
136 443 €2 588 €1 812 €3 854 €---
146 571 €2 470 €1 694 €4 101 €---
156 703 €2 348 €1 571 €4 355 €---
166 837 €2 221 €1 445 €4 616 €---
176 974 €2 091 €1 314 €4 883 €---
187 113 €1 955 €1 179 €5 158 €---
197 255 €1 816 €1 039 €5 440 €---
207 401 €1 671 €895 €5 730 €---
217 549 €1 522 €745 €6 027 €---
227 700 €1 367 €591 €6 333 €---
237 854 €1 207 €431 €6 646 €---
248 011 €1 042 €266 €6 969 €---
258 171 €871 €95 €7 300 €---
TOTAL162 713 €100 857 €42 748 €61 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 067 €-6 420 €+7 487 €
2+1 067 €0 €+1 067 €
3+1 067 €0 €+1 067 €
4+1 067 €0 €+1 067 €
5+1 067 €0 €+1 067 €
6+1 067 €0 €+1 067 €
7+1 067 €0 €+1 067 €
8+1 067 €0 €+1 067 €
9+1 067 €+510 €+557 €
10+1 067 €+945 €+122 €
11+1 067 €+1 014 €+53 €
12+1 067 €+1 084 €-17 €
13+1 067 €+1 156 €-89 €
14+1 067 €+1 230 €-163 €
15+1 067 €+1 307 €-240 €
16+1 067 €+1 385 €-318 €
17+1 067 €+1 465 €-398 €
18+1 067 €+1 547 €-480 €
19+1 067 €+1 632 €-565 €
20+1 067 €+1 719 €-652 €
21+1 067 €+1 808 €-741 €
22+1 067 €+1 900 €-833 €
23+1 067 €+1 994 €-927 €
24+1 067 €+2 091 €-1 024 €
25+1 067 €+2 190 €-1 123 €
Total+26 675 €+18 557 €+8 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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