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Appartement F4 particulier à particulier

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface93m²
Coût Total218 210€
Loyer Annuel19 649€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 199 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 139,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4 particulier à particulier - Vente en direct de particulier à particulier Aucun frais d'agence ! Grand F4 de 93 m² rénové – 1er étage avec ascenseur + Parking sous sol& Cave À saisir à Villiers-le-Bel Résidence les sorbiers, ​Superbe appartement 4 pièces de 93 m², situé au 1er étage d’une copropriété bien entretenue AVEC ASCENSEUR. ​RÉNOVÉ À NEUF – AUCUN TRAVAUX À PRÉVOIR, POSEZ VOS VALISES ! ​Ce bien lumineux et fonctionnel comprend : ​Un grand séjour spacieux et baigné de lumière Un loggia ​Une cuisine indépendante aménagée ​3 belles chambres ​Une salle de bain moderne + buanderie et des WC séparés. ​Nombreux rangements intégrés ​Les + du bien : ​Place de parking privée en sous-sol ​Cave privative pour plus de stockage ​1er étage avec ascenseur (accès facile et pratique au quotidien) ​DPE : Classe D ​Charges maîtrisées : 270 € / mois (incluant l'entretien, l'ascenseur,eau froide,chauffage). Taxe foncière 1990€. ​Idéal pour une famille à la recherche d'espace et de confort sans prévoir de budget travaux, ou pour un premier achat. ​Proche des écoles, des commerces et des transports. ​Prix : 199 000 € ​Premier contact par messagerie ou téléphone. Curieux et agences s'abstenir merci.

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.002180, 2.388040
Total : 218 210€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 3 290€
Valeur du bien : 202 290€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1637€/mois
Loyer annuel estimé : 19649€/an
Fourchette totale : 1328€ - 2019€/mois
Fourchette annuelle : 15934€ - 24230€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 241,27 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 438 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-9 438€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-9 772€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 086,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :63,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 150,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 760,40€
Coût de l'assurance :19 093,37€
Taxe foncière : 1 990,00€/an
Soit par mois : 165,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 637,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 586,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D et les systèmes de chauffage sont probablement conformes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car le DPE est D et les fenêtres sont probablement conformes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car le DPE est D et les systèmes d'eau chaude sont probablement conformes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état, pas de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la décoration si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 290 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:600€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:240€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 649 €/an
Calcul : 1 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 210 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 990 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 717 €
Revenus locatifs : +19 649 €
Charges déductibles : -16 717 €
Résultat foncier Année 1 : 2 932 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 427 €/an
Revenus locatifs : +19 649 €
Charges déductibles : -13 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 222 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 649 €16 724 €7 440 €2 925 €---
220 042 €13 238 €7 244 €6 804 €---
320 443 €13 035 €7 041 €7 408 €---
420 852 €12 824 €6 831 €8 027 €---
521 269 €12 607 €6 613 €8 662 €---
621 694 €12 382 €6 388 €9 313 €---
722 128 €12 148 €6 155 €9 980 €---
822 571 €11 907 €5 913 €10 664 €---
923 022 €11 657 €5 664 €11 365 €---
1023 483 €11 399 €5 405 €12 084 €---
1123 952 €11 131 €5 138 €12 821 €---
1224 431 €10 854 €4 861 €13 577 €---
1324 920 €10 568 €4 574 €14 352 €---
1425 418 €10 271 €4 277 €15 147 €---
1525 927 €9 964 €3 970 €15 963 €---
1626 445 €9 646 €3 652 €16 799 €---
1726 974 €9 317 €3 323 €17 657 €---
1827 514 €8 977 €2 983 €18 537 €---
1928 064 €8 624 €2 630 €19 440 €---
2028 625 €8 259 €2 266 €20 366 €---
2129 198 €7 882 €1 888 €21 316 €---
2229 782 €7 491 €1 497 €22 291 €---
2330 377 €7 086 €1 093 €23 291 €---
2430 985 €6 668 €674 €24 317 €---
2531 604 €6 234 €240 €25 370 €---
TOTAL629 368 €260 894 €107 760 €368 474 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 126 €+878 €+3 248 €
2+4 126 €+2 041 €+2 085 €
3+4 126 €+2 222 €+1 904 €
4+4 126 €+2 408 €+1 718 €
5+4 126 €+2 599 €+1 527 €
6+4 126 €+2 794 €+1 332 €
7+4 126 €+2 994 €+1 132 €
8+4 126 €+3 199 €+927 €
9+4 126 €+3 409 €+717 €
10+4 126 €+3 625 €+501 €
11+4 126 €+3 846 €+280 €
12+4 126 €+4 073 €+53 €
13+4 126 €+4 306 €-180 €
14+4 126 €+4 544 €-418 €
15+4 126 €+4 789 €-663 €
16+4 126 €+5 040 €-914 €
17+4 126 €+5 297 €-1 171 €
18+4 126 €+5 561 €-1 435 €
19+4 126 €+5 832 €-1 706 €
20+4 126 €+6 110 €-1 984 €
21+4 126 €+6 395 €-2 269 €
22+4 126 €+6 687 €-2 561 €
23+4 126 €+6 987 €-2 861 €
24+4 126 €+7 295 €-3 169 €
25+4 126 €+7 611 €-3 485 €
Total+103 150 €+110 542 €+-7 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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