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Appartement - 4 pièce(s) - 113 m²

VilleTarbes (65)
Surface113m²
Coût Total200 980€
Loyer Annuel11 868€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 146,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
  • EN EXCLUSIVITE DANS VOTRE AGENCE SORA IMMOBILIER A VENDRE LOCAL COMMERCIAL TYPE BUREAU 112m2 -

Situé dans une résidence sécurisée de bon standing au Cours Gambetta en plein centre de Tarbes, ce local dispose de 5 pièces. Alimenté grâce à un système de climatisation réversible, ces bureaux traversant se situent au 1er étage avec ascenseur de la résidence. Vendu sans bail en cours, la configuration des lieux offrent une vaste entrée d'environ 10m2, 4 espaces bureaux fermés (SUPERFICIE A METTRE), un WC indépendant avec point d'eau ainsi qu'un espace kitchenette.

Après un changement de destination et de nombreux travaux, ce local commercial pourrait être utilisé pour un usage d'habitation. Sa localisation en hypercentre, son agencement et son fort potentiel d'exploitation, font de ce local une réelle opportunité d'achat...

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers immobiliers ou en vous rendant directement en agence au 28, rue Brauhauban 65000 TARBES.

DPE VIERGE car non concerné. Honoraires à la charge de l'acquéreur (inclus dans le prix de vente affiché). Visite virtuelle disponible sur notre site internet sora-immobilier.fr

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4 Nombre de niveaux : 1 Cuisine : Sans Mode de chauffage : AIR PULSE Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 1

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.230822, 0.073957
Total : 200 980€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 61 120€
Valeur du bien : 190 620€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11868€/an
Fourchette totale : 803€ - 1218€/mois
Fourchette annuelle : 9633€ - 14621€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 367,51 €/m²
Basé sur :528 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 529 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :-25 029€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-46 451€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :80,39€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 081,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 251,57€
Coût de l'assurance :24 117,60€
Taxe foncière : 1 186,77€/an
Soit par mois : 98,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 113 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et plan de travail usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres avec parquet et murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - entrée en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 120 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 520€
    Peinture salon: 38 m² × 20€/m² = 760€, Main d'œuvre: 760€
  • Entrée:400€
    Peinture entrée: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 868 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 980 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 118 €
Revenus locatifs : +11 868 €
Charges déductibles : -70 118 €
Résultat foncier Année 1 : -58 250 €(Déficit de 58 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 998 €/an
Revenus locatifs : +11 868 €
Charges déductibles : -8 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36850.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 868 €70 124 €6 853 €-58 257 €21 400 €36 857 €36 857 €
212 105 €8 824 €6 672 €3 282 €--33 575 €
312 347 €8 636 €6 485 €3 711 €--29 864 €
412 594 €8 443 €6 291 €4 151 €--25 713 €
512 846 €8 242 €6 091 €4 604 €--21 110 €
613 103 €8 035 €5 883 €5 068 €--16 042 €
713 365 €7 820 €5 669 €5 545 €--10 497 €
813 632 €7 598 €5 447 €6 034 €--4 463 €
913 905 €7 368 €5 216 €6 537 €---
1014 183 €7 130 €4 978 €7 053 €---
1114 467 €6 883 €4 732 €7 583 €---
1214 756 €6 628 €4 477 €8 128 €---
1315 051 €6 364 €4 213 €8 687 €---
1415 352 €6 091 €3 940 €9 261 €---
1515 659 €5 808 €3 657 €9 851 €---
1615 972 €5 515 €3 364 €10 457 €---
1716 292 €5 212 €3 061 €11 079 €---
1816 618 €4 899 €2 747 €11 719 €---
1916 950 €4 574 €2 423 €12 376 €---
2017 289 €4 238 €2 087 €13 051 €---
2117 635 €3 890 €1 739 €13 744 €---
2217 987 €3 530 €1 379 €14 457 €---
2318 347 €3 158 €1 006 €15 189 €---
2418 714 €2 772 €621 €15 942 €---
2519 088 €2 373 €221 €16 716 €---
TOTAL380 125 €214 158 €99 252 €165 967 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 492 €-6 420 €+8 912 €
2+2 492 €0 €+2 492 €
3+2 492 €0 €+2 492 €
4+2 492 €0 €+2 492 €
5+2 492 €0 €+2 492 €
6+2 492 €0 €+2 492 €
7+2 492 €0 €+2 492 €
8+2 492 €0 €+2 492 €
9+2 492 €+622 €+1 870 €
10+2 492 €+2 116 €+376 €
11+2 492 €+2 275 €+217 €
12+2 492 €+2 438 €+54 €
13+2 492 €+2 606 €-114 €
14+2 492 €+2 778 €-286 €
15+2 492 €+2 955 €-463 €
16+2 492 €+3 137 €-645 €
17+2 492 €+3 324 €-832 €
18+2 492 €+3 516 €-1 024 €
19+2 492 €+3 713 €-1 221 €
20+2 492 €+3 915 €-1 423 €
21+2 492 €+4 123 €-1 631 €
22+2 492 €+4 337 €-1 845 €
23+2 492 €+4 557 €-2 065 €
24+2 492 €+4 783 €-2 291 €
25+2 492 €+5 015 €-2 523 €
Total+62 300 €+49 790 €+12 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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