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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface92
Coût Total107 356
Loyer Annuel9 269
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 700 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 768,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

REFERENCE ANNONCE : RC/968 - Appartement à Vendre à Châteaudun (28200) en Eure-et-Loir (28)

Cet appartement de 91.81 m² se situe à Châteaudun, dans le département d'Eure-et-Loir. Il se compose de 4 pièces, incluant 3 chambres. Le bien dispose également d'un balcon.

L'appartement est proche de diverses commodités, telles que les transports en commun, des écoles, des commerces et une gare. La ville de Châteaudun propose plusieurs points d'intérêt, dont le château de Châteaudun, des espaces verts et des infrastructures sportives.

Le prix de vente de cet appartement est de 70 700 euros.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement à vendre à Châteaudun.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 94 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/12/2025

Consommation énergie primaire : 326.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 370 € et 3 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.055710, 1.369522
Total : 107 356
Prix d'acquisition : 70 700
Travaux : 31 000
Valeur du bien : 101 700
Frais de notaire : 5 656
Coût estimé : 5 656
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9269€/an
Fourchette totale : 631€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7576€ - 11342€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 356
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 813,52
Coût de l'assurance :9 393,65
Taxe foncière : 926,95€/an
Soit par mois : 77,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 200
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Pose de parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 269 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 356 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 885
Revenus locatifs : +9 269
Charges déductibles : -35 885
Résultat foncier Année 1 : -26 616(Déficit de 26 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 216
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 885 €/an
Revenus locatifs : +9 269
Charges déductibles : -4 885
Résultat foncier Années 2+ : 4 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5215.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 955(65% de 70 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 671 €/an
Calcul : 45 955 € × 3,636% = 1 671
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 26935 8893 586-26 61921 400 €5 219 €5 219 €
29 4554 7933 4904 662--557 €
39 6444 6943 3924 950---
49 8374 5923 2895 245---
510 0344 4873 1845 547---
610 2344 3773 0755 857---
710 4394 2642 9626 175---
810 6484 1472 8456 500---
910 8614 0262 7246 834---
1011 0783 9012 5997 177---
1111 2993 7722 4697 527---
1211 5253 6382 3367 887---
1311 7563 5002 1978 256---
1411 9913 3572 0548 634---
1512 2313 2091 9069 022---
1612 4763 0561 7539 420---
1712 7252 8971 5949 828---
1812 9802 7331 43110 246---
1913 2392 5641 26110 675---
2013 5042 3891 08611 115---
2113 7742 20790511 567---
2214 0492 02071712 030---
2314 3301 82652312 505---
2414 6171 62532312 992---
2514 9091 41811513 492---
TOTAL296 905115 38151 814181 52421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 524
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 947-6 420+8 367
2+1 9470+1 947
3+1 947+1 318+629
4+1 947+1 573+374
5+1 947+1 664+283
6+1 947+1 757+190
7+1 947+1 852+95
8+1 947+1 950-3
9+1 947+2 050-103
10+1 947+2 153-206
11+1 947+2 258-311
12+1 947+2 366-419
13+1 947+2 477-530
14+1 947+2 590-643
15+1 947+2 707-760
16+1 947+2 826-879
17+1 947+2 948-1 001
18+1 947+3 074-1 127
19+1 947+3 203-1 256
20+1 947+3 335-1 388
21+1 947+3 470-1 523
22+1 947+3 609-1 662
23+1 947+3 751-1 804
24+1 947+3 898-1 951
25+1 947+4 047-2 100
Total+48 675+54 457+-5 782
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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