Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-André (974)
Surface150m²
Coût Total270 100€
Loyer Annuel19 971€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Non meublé

SAINT ANDRE proche Centre ville. Idéalement située à quelques pas des écoles et des commerces, maison de type 7, d'une superficie de plus de 150m² de surface utile.

L'ESPACE JOUR : au rez-de-jardin, la maison se compose d'un salon lumineux, d'une cuisine aménagée et d'une salle à manger ouvrant sur la terrasse couverte et le jardin,

LE COIN NUIT : dispose de 3 belles chambres dont une dédiée pour un dressing, 1 salle d'eau & 1 WC.

À L'ÉTAGE :

  • 1 chambre spacieuse
  • 1 bureau
  • 1 WC et un coin d'eau

COTÉ JARDIN : bâtie sur un terrain de plus 700 m2, le terrain dispose aussi d'un garage de 20m2. Venez découvrir & laissez vous porter par ce bel espace !!

La maison nécessite quelque travaux de rafraîchissent.

A très bientôt pour la découverte de ce bel espace. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°881 358 642 - Greffe de SAINT DENIS) Cynthia LAUDE Entrepreneur Individuel +262693130523 - Réf.936130

Ville : Saint-André
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97440
Coordonnées : -20.955744, 55.645097
Total : 270 100€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 254 500€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 11.10€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1664€/mois
Loyer annuel estimé : 19971€/an
Fourchette totale : 1296€ - 2138€/mois
Fourchette annuelle : 15546€ - 25656€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 642,16 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 324 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-51 324€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-23 776€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 323,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :78,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 402,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 915,86€
Coût de l'assurance :23 633,75€
Taxe foncière : 1 997,15€/an
Soit par mois : 166,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 664,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 568,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique générale
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation
Raison: Normes plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 971 €/an
Calcul : 1 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 945 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 241 €
Revenus locatifs : +19 971 €
Charges déductibles : -71 241 €
Résultat foncier Année 1 : -51 269 €(Déficit de 51 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 741 €/an
Revenus locatifs : +19 971 €
Charges déductibles : -11 741 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 231 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29869.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 971 €71 249 €8 807 €-51 278 €21 400 €29 878 €29 878 €
220 371 €11 512 €8 570 €8 858 €--21 019 €
320 778 €11 268 €8 325 €9 511 €--11 509 €
421 194 €11 014 €8 072 €10 180 €--1 329 €
521 618 €10 753 €7 810 €10 865 €---
622 050 €10 482 €7 540 €11 568 €---
722 491 €10 203 €7 260 €12 288 €---
822 941 €9 914 €6 972 €13 027 €---
923 400 €9 616 €6 673 €13 784 €---
1023 868 €9 307 €6 365 €14 561 €---
1124 345 €8 988 €6 046 €15 357 €---
1224 832 €8 659 €5 716 €16 173 €---
1325 329 €8 318 €5 376 €17 010 €---
1425 835 €7 966 €5 024 €17 869 €---
1526 352 €7 603 €4 660 €18 749 €---
1626 879 €7 227 €4 284 €19 652 €---
1727 417 €6 838 €3 896 €20 578 €---
1827 965 €6 437 €3 494 €21 528 €---
1928 524 €6 022 €3 079 €22 503 €---
2029 095 €5 593 €2 650 €23 502 €---
2129 677 €5 149 €2 207 €24 527 €---
2230 270 €4 691 €1 749 €25 579 €---
2330 876 €4 218 €1 275 €26 658 €---
2431 493 €3 728 €786 €27 765 €---
2532 123 €3 223 €280 €28 900 €---
TOTAL639 693 €259 978 €126 916 €379 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 194 €-6 420 €+10 614 €
2+4 194 €0 €+4 194 €
3+4 194 €0 €+4 194 €
4+4 194 €0 €+4 194 €
5+4 194 €+2 861 €+1 333 €
6+4 194 €+3 470 €+724 €
7+4 194 €+3 686 €+508 €
8+4 194 €+3 908 €+286 €
9+4 194 €+4 135 €+59 €
10+4 194 €+4 368 €-174 €
11+4 194 €+4 607 €-413 €
12+4 194 €+4 852 €-658 €
13+4 194 €+5 103 €-909 €
14+4 194 €+5 361 €-1 167 €
15+4 194 €+5 625 €-1 431 €
16+4 194 €+5 896 €-1 702 €
17+4 194 €+6 174 €-1 980 €
18+4 194 €+6 459 €-2 265 €
19+4 194 €+6 751 €-2 557 €
20+4 194 €+7 051 €-2 857 €
21+4 194 €+7 358 €-3 164 €
22+4 194 €+7 674 €-3 480 €
23+4 194 €+7 997 €-3 803 €
24+4 194 €+8 329 €-4 135 €
25+4 194 €+8 670 €-4 476 €
Total+104 850 €+113 914 €+-9 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →