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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRosny-sous-Bois (93)
Surface100m²
Coût Total341 140€
Loyer Annuel21 722€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-714€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 263 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 630 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 36 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Non meublé

Ravalement avec isolation thermique voté ! TRAVERSANT, LUMINEUX, GRAND SÉJOUR, AUCUN VIS-À-VIS, VUE DÉGAGÉE, DOUBLE BOX. Au calme d'une résidence sécurisée, un grand appartement 5 pièces traversant comprenant une entrée, grand double séjour avec grand balcon, cuisine séparée avec accès au balcon également, dégagement avec beaucoup de placard, 2 chambres + bureau/dressing, salle de bains avec double vasque, salle d'eau, WC séparés. Balcon exposé SUD, aucun vis-à-vis et vue dégagée ! Possibilité d'ouvrir la cuisine pour obtenir une pièce principale de 49m2. Cave et double box en sous-sol ! 10min à pied du RER E Rosny-sous-Bois Prévoir rafraichissement Bien soumis à la copropriété

Ville : Rosny-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93110
Coordonnées : 48.867170, 2.486960
Total : 341 140€
Prix d'acquisition : 263 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 320 100€
Frais de notaire : 21 040€
Coût estimé : 21 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 18.10€/m²/mois
Fourchette : 14.96€ - 21.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1810€/mois
Loyer annuel estimé : 21722€/an
Fourchette totale : 1496€ - 2191€/mois
Fourchette annuelle : 17948€ - 26290€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 766,89 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 689 €
Prix d'achat :263 000 €
Décote à l'achat :-113 689€ (-30.2%)
Marge achat-revente :35 549€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 713,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :99,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 812,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 856,27€
Coût de l'assurance :29 849,75€
Taxe foncière : 2 172,21€/an
Soit par mois : 181,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 530,00€/mois
Soit par an : 6 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 810,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 523,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-713,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Rosny-sous-Bois). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 722 €/an
Calcul : 1 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 140 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 194 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 172 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 360 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 718 €
Revenus locatifs : +21 722 €
Charges déductibles : -78 718 €
Résultat foncier Année 1 : -56 996 €(Déficit de 56 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 596 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 618 €/an
Revenus locatifs : +21 722 €
Charges déductibles : -21 618 €
Résultat foncier Années 2+ : 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35595.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 263 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 950 €(65% de 263 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 216 €/an
Calcul : 170 950 € × 3,636% = 6 216 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 722 €78 729 €11 903 €-57 007 €21 400 €35 607 €35 607 €
222 157 €21 319 €11 592 €838 €--34 769 €
322 600 €20 997 €11 271 €1 603 €--33 167 €
423 052 €20 664 €10 938 €2 388 €--30 779 €
523 513 €20 318 €10 592 €3 194 €--27 584 €
623 983 €19 961 €10 235 €4 022 €--23 562 €
724 463 €19 590 €9 864 €4 872 €--18 690 €
824 952 €19 207 €9 481 €5 745 €--12 945 €
925 451 €18 809 €9 083 €6 642 €--6 303 €
1025 960 €18 397 €8 671 €7 562 €---
1126 479 €17 971 €8 245 €8 508 €---
1227 009 €17 529 €7 803 €9 480 €---
1327 549 €17 071 €7 345 €10 477 €---
1428 100 €16 597 €6 871 €11 503 €---
1528 662 €16 106 €6 380 €12 556 €---
1629 235 €15 598 €5 871 €13 638 €---
1729 820 €15 071 €5 344 €14 749 €---
1830 416 €14 525 €4 798 €15 892 €---
1931 025 €13 959 €4 233 €17 065 €---
2031 645 €13 373 €3 647 €18 272 €---
2132 278 €12 767 €3 040 €19 511 €---
2232 924 €12 138 €2 412 €20 785 €---
2333 582 €11 487 €1 761 €22 095 €---
2434 254 €10 813 €1 086 €23 441 €---
2534 939 €10 114 €388 €24 825 €---
TOTAL695 766 €473 111 €172 856 €222 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 562 €-6 420 €+10 982 €
2+4 562 €0 €+4 562 €
3+4 562 €0 €+4 562 €
4+4 562 €0 €+4 562 €
5+4 562 €0 €+4 562 €
6+4 562 €0 €+4 562 €
7+4 562 €0 €+4 562 €
8+4 562 €0 €+4 562 €
9+4 562 €0 €+4 562 €
10+4 562 €+378 €+4 184 €
11+4 562 €+2 552 €+2 010 €
12+4 562 €+2 844 €+1 718 €
13+4 562 €+3 143 €+1 419 €
14+4 562 €+3 451 €+1 111 €
15+4 562 €+3 767 €+795 €
16+4 562 €+4 091 €+471 €
17+4 562 €+4 425 €+137 €
18+4 562 €+4 767 €-205 €
19+4 562 €+5 120 €-558 €
20+4 562 €+5 481 €-919 €
21+4 562 €+5 853 €-1 291 €
22+4 562 €+6 236 €-1 674 €
23+4 562 €+6 628 €-2 066 €
24+4 562 €+7 032 €-2 470 €
25+4 562 €+7 447 €-2 885 €
Total+114 050 €+66 796 €+47 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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