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Appartement T2 bis centre ville

VilleMazamet (81)
Surface73m²
Coût Total96 840€
Loyer Annuel6 531€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 205,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1

Bel appartement en centre ville de Mazamet, à proximité de toutes commoditées, avec deux balcons dans une résidence sécurisée. Chambre climatisée, ascenseur, et cellier. Bien rare, à visiter sans tarder ! - https://www.lopez-immobilier.fr/catalog/

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.493097, 2.377947
Total : 96 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 1 800€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6531€/an
Fourchette totale : 445€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 5341€ - 7985€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :996,27 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 728 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+15 272€ (+21.0%)
Marge achat-revente :-24 112€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 520,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 823,27€
Coût de l'assurance :11 620,80€
Taxe foncière : 653,08€/an
Soit par mois : 54,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 544,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 107 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 800 €(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 5 m²: 30€/m² × 5 = 150€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 531 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 217 €
Revenus locatifs : +6 531 €
Charges déductibles : -6 217 €
Résultat foncier Année 1 : 314 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 417 €/an
Revenus locatifs : +6 531 €
Charges déductibles : -4 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 114 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 531 €6 220 €3 302 €311 €---
26 661 €4 333 €3 215 €2 329 €---
36 795 €4 243 €3 125 €2 552 €---
46 931 €4 149 €3 031 €2 781 €---
57 069 €4 053 €2 935 €3 016 €---
67 211 €3 953 €2 835 €3 258 €---
77 355 €3 849 €2 731 €3 505 €---
87 502 €3 742 €2 624 €3 760 €---
97 652 €3 631 €2 514 €4 020 €---
107 805 €3 517 €2 399 €4 288 €---
117 961 €3 398 €2 280 €4 563 €---
128 120 €3 275 €2 157 €4 845 €---
138 283 €3 148 €2 030 €5 135 €---
148 448 €3 016 €1 898 €5 432 €---
158 617 €2 880 €1 762 €5 737 €---
168 790 €2 739 €1 621 €6 051 €---
178 965 €2 593 €1 475 €6 373 €---
189 145 €2 442 €1 324 €6 703 €---
199 328 €2 285 €1 167 €7 042 €---
209 514 €2 123 €1 005 €7 391 €---
219 704 €1 956 €838 €7 749 €---
229 899 €1 782 €664 €8 116 €---
2310 097 €1 603 €485 €8 494 €---
2410 298 €1 417 €299 €8 881 €---
2510 504 €1 225 €107 €9 280 €---
TOTAL209 184 €77 571 €47 823 €131 613 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 371 €+93 €+1 278 €
2+1 371 €+699 €+672 €
3+1 371 €+766 €+605 €
4+1 371 €+834 €+537 €
5+1 371 €+905 €+466 €
6+1 371 €+977 €+394 €
7+1 371 €+1 052 €+319 €
8+1 371 €+1 128 €+243 €
9+1 371 €+1 206 €+165 €
10+1 371 €+1 286 €+85 €
11+1 371 €+1 369 €+2 €
12+1 371 €+1 454 €-83 €
13+1 371 €+1 540 €-169 €
14+1 371 €+1 630 €-259 €
15+1 371 €+1 721 €-350 €
16+1 371 €+1 815 €-444 €
17+1 371 €+1 912 €-541 €
18+1 371 €+2 011 €-640 €
19+1 371 €+2 113 €-742 €
20+1 371 €+2 217 €-846 €
21+1 371 €+2 325 €-954 €
22+1 371 €+2 435 €-1 064 €
23+1 371 €+2 548 €-1 177 €
24+1 371 €+2 664 €-1 293 €
25+1 371 €+2 784 €-1 413 €
Total+34 275 €+39 484 €+-5 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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