Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleGondrecourt-le-Château (55)
Surface100m²
Coût Total100 760€
Loyer Annuel7 056€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé
Ville : Gondrecourt-le-Château
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55130
Coordonnées : 48.477756, 5.440222
Total : 100 760€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7056€/an
Fourchette totale : 454€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 5444€ - 9145€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :190,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :19 048 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+42 952€ (+225.5%)
Marge achat-revente :-81 712€ (-429.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 865,51€
Coût de l'assurance :8 816,50€
Taxe foncière : 705,57€/an
Soit par mois : 58,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gondrecourt-le-Château (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 056 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 110 €
Revenus locatifs : +7 056 €
Charges déductibles : -38 110 €
Résultat foncier Année 1 : -31 055 €(Déficit de 31 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 310 €/an
Revenus locatifs : +7 056 €
Charges déductibles : -4 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9654.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 056 €38 114 €3 255 €-31 058 €21 400 €9 658 €9 658 €
27 197 €4 226 €3 167 €2 971 €--6 687 €
37 341 €4 135 €3 077 €3 206 €--3 481 €
47 488 €4 041 €2 983 €3 447 €--34 €
57 637 €3 944 €2 886 €3 693 €---
67 790 €3 844 €2 785 €3 946 €---
77 946 €3 740 €2 682 €4 206 €---
88 105 €3 633 €2 575 €4 472 €---
98 267 €3 523 €2 464 €4 744 €---
108 432 €3 408 €2 350 €5 024 €---
118 601 €3 290 €2 232 €5 311 €---
128 773 €3 168 €2 110 €5 604 €---
138 948 €3 042 €1 984 €5 906 €---
149 127 €2 912 €1 854 €6 215 €---
159 310 €2 778 €1 720 €6 532 €---
169 496 €2 639 €1 581 €6 857 €---
179 686 €2 495 €1 437 €7 191 €---
189 880 €2 347 €1 289 €7 533 €---
1910 077 €2 194 €1 136 €7 883 €---
2010 279 €2 036 €977 €8 243 €---
2110 484 €1 872 €814 €8 612 €---
2210 694 €1 703 €645 €8 991 €---
2310 908 €1 528 €470 €9 380 €---
2411 126 €1 348 €290 €9 778 €---
2511 349 €1 162 €103 €10 187 €---
TOTAL225 997 €107 121 €46 866 €118 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482 €-6 420 €+7 902 €
2+1 482 €0 €+1 482 €
3+1 482 €0 €+1 482 €
4+1 482 €0 €+1 482 €
5+1 482 €+1 098 €+384 €
6+1 482 €+1 184 €+298 €
7+1 482 €+1 262 €+220 €
8+1 482 €+1 342 €+140 €
9+1 482 €+1 423 €+59 €
10+1 482 €+1 507 €-25 €
11+1 482 €+1 593 €-111 €
12+1 482 €+1 681 €-199 €
13+1 482 €+1 772 €-290 €
14+1 482 €+1 865 €-383 €
15+1 482 €+1 960 €-478 €
16+1 482 €+2 057 €-575 €
17+1 482 €+2 157 €-675 €
18+1 482 €+2 260 €-778 €
19+1 482 €+2 365 €-883 €
20+1 482 €+2 473 €-991 €
21+1 482 €+2 584 €-1 102 €
22+1 482 €+2 697 €-1 215 €
23+1 482 €+2 814 €-1 332 €
24+1 482 €+2 933 €-1 451 €
25+1 482 €+3 056 €-1 574 €
Total+37 050 €+35 663 €+1 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →