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Appartement

VilleÉvreux (27)
Surface59.55m²
Coût Total89 800€
Loyer Annuel7 817€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 59.55 m²
Prix au m² : 1 091,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement à Évreux, idéal pour ceux qui recherchent confort et praticité. Situé au 4ème étage, ce bien propose deux chambres spacieuses et une salle de bain moderne, parfait pour une petite famille ou un couple. Avec une surface de près de 60 m², cet appartement offre un espace de vie agréable et lumineux. Le chauffage efficace assure une ambiance chaleureuse tout au long de l'année. Profitez de la proximité des transports en commun pour faciliter vos déplacements. La station de bus Bois Saint-Jean, desservie par la ligne T8, se trouve à seulement 400 mètres, tandis que la gare Évreux-Embranchement est à 2 minutes en voiture. Proposé à un prix attractif de 65 000€, ce bien est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir votre futur chez-vous. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Rouen-76000/261

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.028515, 1.169920
Total : 89 800€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 84 600€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.55m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7817€/an
Fourchette totale : 536€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 6433€ - 9499€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 480,78 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 180 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-23 180€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-1 620€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 476,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 357,13€
Coût de l'assurance :7 857,50€
Taxe foncière : 781,71€/an
Soit par mois : 65,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 651,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 541,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: 8 m² (cuisine complète)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:320€
    Peinture murs: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 20€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 817 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 817 €
Revenus locatifs : +7 817 €
Charges déductibles : -23 817 €
Résultat foncier Année 1 : -16 000 €(Déficit de 16 000 €)
Imputable sur revenu global : 16 000 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 217 €/an
Revenus locatifs : +7 817 €
Charges déductibles : -4 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 817 €23 820 €3 124 €-16 003 €16 003 €--
27 973 €4 139 €3 043 €3 835 €---
38 133 €4 054 €2 958 €4 079 €---
48 296 €3 967 €2 871 €4 329 €---
58 461 €3 876 €2 780 €4 586 €---
68 631 €3 782 €2 686 €4 849 €---
78 803 €3 685 €2 589 €5 119 €---
88 979 €3 584 €2 488 €5 395 €---
99 159 €3 479 €2 383 €5 679 €---
109 342 €3 371 €2 275 €5 971 €---
119 529 €3 259 €2 163 €6 270 €---
129 720 €3 143 €2 047 €6 576 €---
139 914 €3 023 €1 927 €6 891 €---
1410 112 €2 899 €1 803 €7 214 €---
1510 314 €2 770 €1 674 €7 545 €---
1610 521 €2 636 €1 540 €7 885 €---
1710 731 €2 498 €1 402 €8 233 €---
1810 946 €2 355 €1 259 €8 591 €---
1911 165 €2 206 €1 110 €8 958 €---
2011 388 €2 053 €957 €9 335 €---
2111 616 €1 893 €797 €9 722 €---
2211 848 €1 729 €633 €10 119 €---
2312 085 €1 558 €462 €10 527 €---
2412 327 €1 381 €285 €10 946 €---
2512 573 €1 198 €102 €11 376 €---
TOTAL250 383 €92 357 €45 357 €158 025 €16 003 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 801 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 642 €-4 801 €+6 443 €
2+1 642 €+1 150 €+492 €
3+1 642 €+1 224 €+418 €
4+1 642 €+1 299 €+343 €
5+1 642 €+1 376 €+266 €
6+1 642 €+1 455 €+187 €
7+1 642 €+1 536 €+106 €
8+1 642 €+1 619 €+23 €
9+1 642 €+1 704 €-62 €
10+1 642 €+1 791 €-149 €
11+1 642 €+1 881 €-239 €
12+1 642 €+1 973 €-331 €
13+1 642 €+2 067 €-425 €
14+1 642 €+2 164 €-522 €
15+1 642 €+2 263 €-621 €
16+1 642 €+2 365 €-723 €
17+1 642 €+2 470 €-828 €
18+1 642 €+2 577 €-935 €
19+1 642 €+2 688 €-1 046 €
20+1 642 €+2 801 €-1 159 €
21+1 642 €+2 917 €-1 275 €
22+1 642 €+3 036 €-1 394 €
23+1 642 €+3 158 €-1 516 €
24+1 642 €+3 284 €-1 642 €
25+1 642 €+3 413 €-1 771 €
Total+41 050 €+47 408 €+-6 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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