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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier-Leyrenne (23)
Surface130m²
Coût Total123 660€
Loyer Annuel12 155€
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 592,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, calme

Maison de campagne indépendante de 5 chambres, située dans une rue très calme sans voisins qui regardent. - Située dans un endroit très calme niché dans la campagne de la Creuse, cette maison individuelle de 5 chambres est présentée aujourd'hui, beaucoup de maison pour un peu d'argent.

Ville : Saint-Dizier-Leyrenne
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 46.006310, 1.719581
Total : 123 660€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12155€/an
Fourchette totale : 807€ - 1271€/mois
Fourchette annuelle : 9688€ - 15248€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :7.83% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :736,5 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 745 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-18 745€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-27 915€ (-29.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 275,50€
Coût de l'assurance :10 820,25€
Taxe foncière : 1 215,45€/an
Soit par mois : 101,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 012,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 474 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture et petits travaux cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 155 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 660 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 312 €
Revenus locatifs : +12 155 €
Charges déductibles : -46 312 €
Résultat foncier Année 1 : -34 157 €(Déficit de 34 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 812 €/an
Revenus locatifs : +12 155 €
Charges déductibles : -5 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12756.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 155 €46 316 €4 167 €-34 161 €21 400 €12 761 €12 761 €
212 398 €5 705 €4 057 €6 693 €--6 068 €
312 646 €5 591 €3 942 €7 055 €---
412 898 €5 472 €3 824 €7 426 €---
513 156 €5 350 €3 702 €7 806 €---
613 420 €5 223 €3 575 €8 196 €---
713 688 €5 092 €3 444 €8 596 €---
813 962 €4 957 €3 309 €9 005 €---
914 241 €4 817 €3 168 €9 424 €---
1014 526 €4 671 €3 023 €9 854 €---
1114 816 €4 521 €2 873 €10 295 €---
1215 113 €4 366 €2 718 €10 747 €---
1315 415 €4 205 €2 557 €11 210 €---
1415 723 €4 039 €2 391 €11 684 €---
1516 038 €3 867 €2 219 €12 171 €---
1616 358 €3 689 €2 041 €12 669 €---
1716 686 €3 505 €1 857 €13 181 €---
1817 019 €3 314 €1 666 €13 705 €---
1917 360 €3 117 €1 469 €14 242 €---
2017 707 €2 913 €1 265 €14 794 €---
2118 061 €2 702 €1 054 €15 359 €---
2218 422 €2 484 €836 €15 938 €---
2318 791 €2 258 €610 €16 533 €---
2419 166 €2 024 €376 €17 142 €---
2519 550 €1 782 €134 €17 767 €---
TOTAL389 313 €141 982 €60 275 €247 331 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 552 €-6 420 €+8 972 €
2+2 552 €0 €+2 552 €
3+2 552 €+296 €+2 256 €
4+2 552 €+2 228 €+324 €
5+2 552 €+2 342 €+210 €
6+2 552 €+2 459 €+93 €
7+2 552 €+2 579 €-27 €
8+2 552 €+2 701 €-149 €
9+2 552 €+2 827 €-275 €
10+2 552 €+2 956 €-404 €
11+2 552 €+3 088 €-536 €
12+2 552 €+3 224 €-672 €
13+2 552 €+3 363 €-811 €
14+2 552 €+3 505 €-953 €
15+2 552 €+3 651 €-1 099 €
16+2 552 €+3 801 €-1 249 €
17+2 552 €+3 954 €-1 402 €
18+2 552 €+4 111 €-1 559 €
19+2 552 €+4 273 €-1 721 €
20+2 552 €+4 438 €-1 886 €
21+2 552 €+4 608 €-2 056 €
22+2 552 €+4 782 €-2 230 €
23+2 552 €+4 960 €-2 408 €
24+2 552 €+5 143 €-2 591 €
25+2 552 €+5 330 €-2 778 €
Total+63 800 €+74 199 €+-10 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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