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Galubes

VilleAllassac (19)
Surface107m²
Coût Total158 940€
Loyer Annuel9 901€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 014,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 500 m² de terrain, Cuisine américaine

Vous recherchez un bien avec du potentiel mais necessitant quelques travaux de remise en état? Cette maison constuite en pierre de pays et couverte en ardoises naturelles sera sans doute à votre gout. Avec un emplacement idéal, non loin de l'accès à l'autoroute mais sans nuisance, proche de DONZENAC, elle vous permettra d'acceder à BRIVE en 15 minutes seulement. Cependant, vous aurez acces à toutes les commodités sur place dans le charmant village d'ALLASSAC, avec sa Tour César ou encore son centre ville dynamique. Coté Maison, ce bien est composé d'une belle piece de vie avec cuisine semi ouverte, de trois chambres, d'une salle de bain, wc et d'un sous sol. Sa superficie d'environ 107 m2 habitables est confortable avec nottament des chambres de belles tailles. Sa parcelle de terrain en fait egalement un serieux atout. Avec 2500 m2, cela vous offrira la possibilité de l'amenager en fonction de vos désires.

Ville : Allassac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19240
Coordonnées : 45.257432, 1.476320
Total : 158 940€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 41 760€
Valeur du bien : 150 260€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9901€/an
Fourchette totale : 636€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 7629€ - 12851€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 611 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-40 111€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-10 329€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 841,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 430,90€
Coût de l'assurance :19 072,80€
Taxe foncière : 990,13€/an
Soit par mois : 82,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - traces d'humidité sur les murs
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de l'entrée/couloir.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 760 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 280€
    Isolation combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2160€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée/Couloir - Peinture:600€
    Peinture entrée/couloir: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allassac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 901 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 940 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 675 €
Revenus locatifs : +9 901 €
Charges déductibles : -48 675 €
Résultat foncier Année 1 : -38 773 €(Déficit de 38 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 915 €/an
Revenus locatifs : +9 901 €
Charges déductibles : -6 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17373.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 901 €48 680 €5 167 €-38 778 €21 400 €17 378 €17 378 €
210 099 €6 780 €5 027 €3 319 €--14 059 €
310 301 €6 637 €4 884 €3 665 €--10 395 €
410 507 €6 488 €4 735 €4 019 €--6 375 €
510 718 €6 334 €4 581 €4 383 €--1 992 €
610 932 €6 176 €4 422 €4 756 €---
711 151 €6 011 €4 258 €5 139 €---
811 374 €5 842 €4 089 €5 532 €---
911 601 €5 667 €3 914 €5 934 €---
1011 833 €5 486 €3 733 €6 347 €---
1112 070 €5 298 €3 545 €6 771 €---
1212 311 €5 105 €3 352 €7 206 €---
1312 557 €4 905 €3 152 €7 652 €---
1412 808 €4 699 €2 946 €8 110 €---
1513 065 €4 485 €2 732 €8 579 €---
1613 326 €4 265 €2 512 €9 061 €---
1713 592 €4 037 €2 284 €9 555 €---
1813 864 €3 801 €2 048 €10 063 €---
1914 142 €3 558 €1 805 €10 583 €---
2014 424 €3 307 €1 554 €11 118 €---
2114 713 €3 047 €1 294 €11 666 €---
2215 007 €2 778 €1 025 €12 229 €---
2315 307 €2 501 €747 €12 807 €---
2415 613 €2 214 €461 €13 400 €---
2515 926 €1 917 €164 €14 008 €---
TOTAL317 142 €160 017 €74 431 €157 125 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 079 €-6 420 €+8 499 €
2+2 079 €0 €+2 079 €
3+2 079 €0 €+2 079 €
4+2 079 €0 €+2 079 €
5+2 079 €0 €+2 079 €
6+2 079 €+829 €+1 250 €
7+2 079 €+1 542 €+537 €
8+2 079 €+1 659 €+420 €
9+2 079 €+1 780 €+299 €
10+2 079 €+1 904 €+175 €
11+2 079 €+2 031 €+48 €
12+2 079 €+2 162 €-83 €
13+2 079 €+2 296 €-217 €
14+2 079 €+2 433 €-354 €
15+2 079 €+2 574 €-495 €
16+2 079 €+2 718 €-639 €
17+2 079 €+2 867 €-788 €
18+2 079 €+3 019 €-940 €
19+2 079 €+3 175 €-1 096 €
20+2 079 €+3 335 €-1 256 €
21+2 079 €+3 500 €-1 421 €
22+2 079 €+3 669 €-1 590 €
23+2 079 €+3 842 €-1 763 €
24+2 079 €+4 020 €-1 941 €
25+2 079 €+4 203 €-2 124 €
Total+51 975 €+47 138 €+4 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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