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Maison à vendre

VilleVinon (18)
Surface109
Coût Total144 320
Loyer Annuel7 723
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 816,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 2 chambres, 9 parkings: 9 parkings, Jardin, Terrasse

Découvrez cette charmante Longère située en dehors du village de Vinon au lieu dit Récy, calme et verdoyant avec petite rivière devant la maison, située a 12 Kms du village Sancerre. Avec ses 109 m², cette maison dispose de 3 pièces spacieuses, plus grande cuisine, d'une salle de bains et d'un WC séparé, une buanderie ainsi qu' une grange attenante offrant ainsi un cadre idéal pour accueillir votre famille. Beaucoup de travaux ont été réalisés dans cette bâtisse, la toiture a été entièrement remaniée, fosse septique aux normes actuelle.

Profitez d'une terrasse pour vos moments de détente et d'un grand terrain qui ravira petits et grands.

Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir un bien adapté à votre famille. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison accueillante ! Il y a un droit de passage pour un voisin ,mais il a son entrée principale a l opposé.

Ville : Vinon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.279276, 2.856304
Total : 144 320
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 48 200
Valeur du bien : 137 200
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 5.90€/m²/mois
Fourchette : 4.56€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7723€/an
Fourchette totale : 497€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 5963€ - 10002€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :707,32 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 098
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :+11 902 (+15.4%)
Marge achat-revente :-67 222€ (-87.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 747,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 962,59
Coût de l'assurance :10 824,00
Taxe foncière : 772,28€/an
Soit par mois : 64,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 200
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 80€/m² = 8720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vinon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 723 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 320 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 178
Revenus locatifs : +7 723
Charges déductibles : -54 178
Résultat foncier Année 1 : -46 455(Déficit de 46 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 055
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 978 €/an
Revenus locatifs : +7 723
Charges déductibles : -5 978
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25055.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 72354 1834 777-46 46021 400 €25 060 €25 060 €
27 8775 8554 6502 022--23 038 €
38 0355 7234 5182 312--20 726 €
48 1965 5864 3812 609--18 117 €
58 3595 4454 2402 914--15 202 €
68 5275 2994 0943 227--11 975 €
78 6975 1483 9433 549--8 426 €
88 8714 9923 7873 879--4 547 €
99 0494 8313 6264 218--329 €
109 2294 6643 4594 566---
119 4144 4913 2864 923---
129 6024 3133 1085 289---
139 7944 1282 9235 666---
149 9903 9382 7326 053---
1510 1903 7402 5356 450---
1610 3943 5362 3316 858---
1710 6023 3252 1207 276---
1810 8143 1071 9027 707---
1911 0302 8821 6778 148---
2011 2512 6491 4438 602---
2111 4762 4071 2029 068---
2211 7052 1589539 547---
2311 9391 90069510 039---
2412 1781 63442810 544---
2512 4221 35815311 064---
TOTAL247 364147 29468 963100 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622-6 420+8 042
2+1 6220+1 622
3+1 6220+1 622
4+1 6220+1 622
5+1 6220+1 622
6+1 6220+1 622
7+1 6220+1 622
8+1 6220+1 622
9+1 6220+1 622
10+1 622+1 271+351
11+1 622+1 477+145
12+1 622+1 587+35
13+1 622+1 700-78
14+1 622+1 816-194
15+1 622+1 935-313
16+1 622+2 057-435
17+1 622+2 183-561
18+1 622+2 312-690
19+1 622+2 445-823
20+1 622+2 581-959
21+1 622+2 720-1 098
22+1 622+2 864-1 242
23+1 622+3 012-1 390
24+1 622+3 163-1 541
25+1 622+3 319-1 697
Total+40 550+30 021+10 529
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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