Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 9 pièces 196 m²

VilleDamazan (47)
Surface196m²
Coût Total231 060€
Loyer Annuel15 492€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 816,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 196 m² - Belle maison de village en pierre, atypique, beaux volumes

A33457SRS47 - Belle maison en pierre atypique avec beaucoup de cachet, beaux volumes et une ancien magasin située dans la belle bastide de Damazan.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A33457SRS47 Date de réalisation du diagnostic : 07/08/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 500 € et 6 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Damazan
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.290690, 0.271893
Total : 231 060€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 58 260€
Valeur du bien : 218 260€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15492€/an
Fourchette totale : 1002€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 12020€ - 19966€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :778,31 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 549 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+7 451€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-78 511€ (-51.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 962,25€
Coût de l'assurance :20 217,75€
Taxe foncière : 1 549,19€/an
Soit par mois : 129,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 353,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises dans toute la maison
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 260 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 760€
    Isolation toiture/combles: 196 m² × 60€/m² = 11760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ + 10 prises × 30€ = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Damazan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 492 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 604 €
Revenus locatifs : +15 492 €
Charges déductibles : -68 604 €
Résultat foncier Année 1 : -53 112 €(Déficit de 53 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 344 €/an
Revenus locatifs : +15 492 €
Charges déductibles : -10 344 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31711.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 492 €68 611 €7 993 €-53 119 €21 400 €31 719 €31 719 €
215 802 €10 142 €7 784 €5 660 €--26 059 €
316 118 €9 925 €7 567 €6 193 €--19 866 €
416 440 €9 700 €7 342 €6 740 €--13 127 €
516 769 €9 468 €7 110 €7 301 €--5 825 €
617 104 €9 227 €6 869 €7 877 €---
717 446 €8 978 €6 620 €8 469 €---
817 795 €8 719 €6 361 €9 076 €---
918 151 €8 452 €6 094 €9 699 €---
1018 514 €8 175 €5 817 €10 339 €---
1118 885 €7 888 €5 530 €10 996 €---
1219 262 €7 591 €5 233 €11 671 €---
1319 647 €7 284 €4 926 €12 364 €---
1420 040 €6 965 €4 607 €13 075 €---
1520 441 €6 635 €4 277 €13 806 €---
1620 850 €6 294 €3 936 €14 556 €---
1721 267 €5 940 €3 582 €15 327 €---
1821 692 €5 574 €3 216 €16 119 €---
1922 126 €5 194 €2 836 €16 932 €---
2022 569 €4 801 €2 444 €17 767 €---
2123 020 €4 395 €2 037 €18 626 €---
2223 481 €3 973 €1 615 €19 507 €---
2323 950 €3 537 €1 179 €20 413 €---
2424 429 €3 085 €727 €21 344 €---
2524 918 €2 618 €260 €22 300 €---
TOTAL496 210 €233 170 €115 962 €263 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 253 €-6 420 €+9 673 €
2+3 253 €0 €+3 253 €
3+3 253 €0 €+3 253 €
4+3 253 €0 €+3 253 €
5+3 253 €0 €+3 253 €
6+3 253 €+616 €+2 637 €
7+3 253 €+2 541 €+712 €
8+3 253 €+2 723 €+530 €
9+3 253 €+2 910 €+343 €
10+3 253 €+3 102 €+151 €
11+3 253 €+3 299 €-46 €
12+3 253 €+3 501 €-248 €
13+3 253 €+3 709 €-456 €
14+3 253 €+3 923 €-670 €
15+3 253 €+4 142 €-889 €
16+3 253 €+4 367 €-1 114 €
17+3 253 €+4 598 €-1 345 €
18+3 253 €+4 836 €-1 583 €
19+3 253 €+5 080 €-1 827 €
20+3 253 €+5 330 €-2 077 €
21+3 253 €+5 588 €-2 335 €
22+3 253 €+5 852 €-2 599 €
23+3 253 €+6 124 €-2 871 €
24+3 253 €+6 403 €-3 150 €
25+3 253 €+6 690 €-3 437 €
Total+81 325 €+78 912 €+2 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →