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Maison 7 pièce(s), PLÉLAUFF

Bien expiré
VillePlélauff (22)
Surface140m²
Coût Total162 428€
Loyer Annuel11 596€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 600 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 654,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Une maison de bourg de 4 chambres, idéalement située au bord du canal, à deux pas du centre de Gouarec - Il s’agit d’une superbe maison de bourg (anciennement deux propriétés) , idéalement située au cœur de la Bretagne, offrant une vue sur le canal de Nantes-à-Brest et à proximité du célèbre lac de Guerlédan ainsi que de l’abbaye de Bon Repos. Comme on peut le voir sur les photos, des travaux de rafraîchissement et de mise au goût du jour sont à prévoir, mais ce sera une propriété magnifique entre de bonnes mains. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Plélauff
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22570
Coordonnées : 48.195692, -3.218398
Total : 162 428€
Prix d'acquisition : 91 600€
Travaux : 63 500€
Valeur du bien : 155 100€
Frais de notaire : 7 328€
Coût estimé : 7 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11596€/an
Fourchette totale : 749€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 8992€ - 14955€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 428€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 838,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 290,89€
Coût de l'assurance :13 806,38€
Taxe foncière : 1 159,62€/an
Soit par mois : 96,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 966,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ou gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 500 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Plélauff (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 596 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 428 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 438 €
Revenus locatifs : +11 596 €
Charges déductibles : -70 438 €
Résultat foncier Année 1 : -58 842 €(Déficit de 58 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 938 €/an
Revenus locatifs : +11 596 €
Charges déductibles : -6 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37442.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 540 €(65% de 91 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 165 €/an
Calcul : 59 540 € × 3,636% = 2 165 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 596 €70 443 €5 232 €-58 847 €21 400 €37 447 €37 447 €
211 828 €6 802 €5 090 €5 026 €--32 421 €
312 065 €6 656 €4 944 €5 409 €--27 012 €
412 306 €6 505 €4 793 €5 801 €--21 211 €
512 552 €6 349 €4 637 €6 203 €--15 007 €
612 803 €6 187 €4 476 €6 616 €--8 392 €
713 059 €6 021 €4 309 €7 038 €--1 353 €
813 320 €5 849 €4 137 €7 472 €---
913 587 €5 671 €3 959 €7 916 €---
1013 859 €5 487 €3 775 €8 371 €---
1114 136 €5 298 €3 586 €8 838 €---
1214 418 €5 102 €3 390 €9 317 €---
1314 707 €4 899 €3 187 €9 808 €---
1415 001 €4 690 €2 978 €10 311 €---
1515 301 €4 474 €2 762 €10 827 €---
1615 607 €4 251 €2 539 €11 356 €---
1715 919 €4 020 €2 308 €11 899 €---
1816 237 €3 782 €2 070 €12 456 €---
1916 562 €3 535 €1 824 €13 027 €---
2016 893 €3 281 €1 569 €13 612 €---
2117 231 €3 018 €1 307 €14 213 €---
2217 576 €2 747 €1 035 €14 829 €---
2317 928 €2 467 €755 €15 461 €---
2418 286 €2 177 €465 €16 109 €---
2518 652 €1 878 €166 €16 774 €---
TOTAL371 430 €181 588 €75 291 €189 842 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 435 €-6 420 €+8 855 €
2+2 435 €0 €+2 435 €
3+2 435 €0 €+2 435 €
4+2 435 €0 €+2 435 €
5+2 435 €0 €+2 435 €
6+2 435 €0 €+2 435 €
7+2 435 €0 €+2 435 €
8+2 435 €+1 836 €+599 €
9+2 435 €+2 375 €+60 €
10+2 435 €+2 511 €-76 €
11+2 435 €+2 651 €-216 €
12+2 435 €+2 795 €-360 €
13+2 435 €+2 942 €-507 €
14+2 435 €+3 093 €-658 €
15+2 435 €+3 248 €-813 €
16+2 435 €+3 407 €-972 €
17+2 435 €+3 570 €-1 135 €
18+2 435 €+3 737 €-1 302 €
19+2 435 €+3 908 €-1 473 €
20+2 435 €+4 084 €-1 649 €
21+2 435 €+4 264 €-1 829 €
22+2 435 €+4 449 €-2 014 €
23+2 435 €+4 638 €-2 203 €
24+2 435 €+4 833 €-2 398 €
25+2 435 €+5 032 €-2 597 €
Total+60 875 €+56 953 €+3 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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