Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 3 pièces 59 m² Villejuif (94800) - Superimmo

Bien expiré
VilleVillejuif (94)
Surface59m²
Coût Total178 150€
Loyer Annuel13 925€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 398 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 616,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. (Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire). A Villejuif, au sein d'une résidence affaire, appartement - 3 pièces, meublé, d'une surface de 59.65 m², bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif. Percevez 8942 € (sans les charges) de loyer garanti/an soit 6 % de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : +33(0)2.40.26.33.88 / Christian SONTOT +33(0)6.14.65.49.51 ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande.Afficher plus

Ville : Villejuif
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94800
Coordonnées : 48.803964, 2.362425
Total : 178 150€
Prix d'acquisition : 154 398€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 165 798€
Frais de notaire : 12 352€
Coût estimé : 12 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 19.67€/m²/mois
Fourchette : 15.15€ - 25.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13925€/an
Fourchette totale : 894€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 10729€ - 18073€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 328,36 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 373 €
Prix d'achat :154 398 €
Décote à l'achat :-159 975€ (-50.9%)
Marge achat-revente :136 223€ (43.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 924,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 709,96€
Coût de l'assurance :15 588,13€
Taxe foncière : 1 392,46€/an
Soit par mois : 116,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 925 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 150 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 219 €
Revenus locatifs : +13 925 €
Charges déductibles : -19 219 €
Résultat foncier Année 1 : -5 294 €(Déficit de 5 294 €)
Imputable sur revenu global : 5 294 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 819 €/an
Revenus locatifs : +13 925 €
Charges déductibles : -7 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 106 €/an
Prix d'achat du bien : 154 398 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 359 €(65% de 154 398 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 649 €/an
Calcul : 100 359 € × 3,636% = 3 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 925 €19 225 €5 809 €-5 300 €5 300 €--
214 203 €7 668 €5 652 €6 535 €---
314 487 €7 507 €5 491 €6 980 €---
414 777 €7 340 €5 324 €7 437 €---
515 072 €7 167 €5 151 €7 905 €---
615 374 €6 989 €4 973 €8 385 €---
715 681 €6 805 €4 789 €8 877 €---
815 995 €6 614 €4 598 €9 381 €---
916 315 €6 417 €4 401 €9 898 €---
1016 641 €6 214 €4 198 €10 427 €---
1116 974 €6 004 €3 988 €10 970 €---
1217 314 €5 786 €3 770 €11 527 €---
1317 660 €5 562 €3 546 €12 098 €---
1418 013 €5 330 €3 314 €12 683 €---
1518 373 €5 090 €3 074 €13 284 €---
1618 741 €4 842 €2 826 €13 899 €---
1719 116 €4 585 €2 569 €14 530 €---
1819 498 €4 321 €2 305 €15 177 €---
1919 888 €4 047 €2 031 €15 841 €---
2020 286 €3 764 €1 748 €16 522 €---
2120 691 €3 472 €1 456 €17 220 €---
2221 105 €3 169 €1 153 €17 936 €---
2321 527 €2 857 €841 €18 670 €---
2421 958 €2 534 €518 €19 423 €---
2522 397 €2 201 €185 €20 196 €---
TOTAL446 010 €145 510 €83 710 €300 500 €5 300 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 590 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 924 €-1 590 €+4 514 €
2+2 924 €+1 960 €+964 €
3+2 924 €+2 094 €+830 €
4+2 924 €+2 231 €+693 €
5+2 924 €+2 372 €+552 €
6+2 924 €+2 515 €+409 €
7+2 924 €+2 663 €+261 €
8+2 924 €+2 814 €+110 €
9+2 924 €+2 969 €-45 €
10+2 924 €+3 128 €-204 €
11+2 924 €+3 291 €-367 €
12+2 924 €+3 458 €-534 €
13+2 924 €+3 629 €-705 €
14+2 924 €+3 805 €-881 €
15+2 924 €+3 985 €-1 061 €
16+2 924 €+4 170 €-1 246 €
17+2 924 €+4 359 €-1 435 €
18+2 924 €+4 553 €-1 629 €
19+2 924 €+4 752 €-1 828 €
20+2 924 €+4 956 €-2 032 €
21+2 924 €+5 166 €-2 242 €
22+2 924 €+5 381 €-2 457 €
23+2 924 €+5 601 €-2 677 €
24+2 924 €+5 827 €-2 903 €
25+2 924 €+6 059 €-3 135 €
Total+73 100 €+90 150 €+-17 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →