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Achat : Maison (45220)

VilleSaint-Firmin-des-Bois (45)
Surface77m²
Coût Total137 960€
Loyer Annuel7 466€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 2270 m² de terrain

Située sur la commune de Saint Firmin des bois à 15 minutes de l'hôpital d'Amilly venez découvrir cette maison ossature bois avec un extension brique à terminer réaliser en 2022. Celle ci ce compose comme suit : entrée, séjour, cuisine, espace nuit, salle d'eau donnant dans l'extension. L'extension de 77m2 a été pensée pour accueillir 3 chambres et 2 salles d'eaux. Assainissement neuf.

A votre écoute Alexandre RETAMAR RESIDE Immobilier BY 3GIMMO Honoraires à la charge du vendeur Consulter le barème des honoraires Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Alexandre RETAMAR inscrit au RSAC d'ORLEANS 834 863 474 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Ville : Saint-Firmin-des-Bois
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.970000, 2.920000
Total : 137 960€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 131 800€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7466€/an
Fourchette totale : 489€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5863€ - 9507€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 060,39 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :81 650 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-4 650€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-56 310€ (-69.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :55,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 742,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 129,89€
Coût de l'assurance :16 555,20€
Taxe foncière : 746,59€/an
Soit par mois : 62,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 622,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE, estimé 1 fenêtre par 8 m²
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 620€
    Isolation toiture/combles: 77 m² × 60€/m² = 4620€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 720€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1080€ = 9720€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 466 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 960 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 908 €
Revenus locatifs : +7 466 €
Charges déductibles : -60 908 €
Résultat foncier Année 1 : -53 442 €(Déficit de 53 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 108 €/an
Revenus locatifs : +7 466 €
Charges déductibles : -6 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 358 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32042.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 466 €60 913 €4 704 €-53 447 €21 400 €32 047 €32 047 €
27 615 €5 989 €4 580 €1 627 €--30 420 €
37 768 €5 860 €4 452 €1 907 €--28 513 €
47 923 €5 727 €4 319 €2 196 €--26 318 €
58 081 €5 590 €4 181 €2 492 €--23 826 €
68 243 €5 447 €4 039 €2 796 €--21 030 €
78 408 €5 300 €3 891 €3 108 €--17 923 €
88 576 €5 147 €3 739 €3 429 €--14 494 €
98 748 €4 990 €3 581 €3 758 €--10 736 €
108 922 €4 826 €3 417 €4 096 €--6 640 €
119 101 €4 657 €3 248 €4 444 €--2 196 €
129 283 €4 482 €3 073 €4 801 €---
139 469 €4 301 €2 892 €5 168 €---
149 658 €4 113 €2 704 €5 545 €---
159 851 €3 919 €2 510 €5 932 €---
1610 048 €3 718 €2 309 €6 330 €---
1710 249 €3 510 €2 101 €6 739 €---
1810 454 €3 295 €1 886 €7 159 €---
1910 663 €3 072 €1 663 €7 591 €---
2010 876 €2 841 €1 432 €8 035 €---
2111 094 €2 602 €1 194 €8 492 €---
2211 316 €2 355 €947 €8 961 €---
2311 542 €2 100 €691 €9 443 €---
2411 773 €1 835 €426 €9 938 €---
2512 008 €1 561 €152 €10 448 €---
TOTAL239 136 €158 150 €68 130 €80 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-6 420 €+7 988 €
2+1 568 €0 €+1 568 €
3+1 568 €0 €+1 568 €
4+1 568 €0 €+1 568 €
5+1 568 €0 €+1 568 €
6+1 568 €0 €+1 568 €
7+1 568 €0 €+1 568 €
8+1 568 €0 €+1 568 €
9+1 568 €0 €+1 568 €
10+1 568 €0 €+1 568 €
11+1 568 €0 €+1 568 €
12+1 568 €+1 440 €+128 €
13+1 568 €+1 550 €+18 €
14+1 568 €+1 663 €-95 €
15+1 568 €+1 780 €-212 €
16+1 568 €+1 899 €-331 €
17+1 568 €+2 022 €-454 €
18+1 568 €+2 148 €-580 €
19+1 568 €+2 277 €-709 €
20+1 568 €+2 411 €-843 €
21+1 568 €+2 547 €-979 €
22+1 568 €+2 688 €-1 120 €
23+1 568 €+2 833 €-1 265 €
24+1 568 €+2 981 €-1 413 €
25+1 568 €+3 134 €-1 566 €
Total+39 200 €+24 955 €+14 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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