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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface71m²
Coût Total190 250€
Loyer Annuel14 249€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 394,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement

Découvrez cet appartement charmant situé dans le quartier prisé de Vieux Pays à Aulnay-sous-Bois. Ce bien de 71 m² comprend 3 pièces spacieuses et une salle de bains bien équipée, idéal pour les familles ou les jeunes professionnels.

L'appartement se situe au premier étage d'un immeuble de quatre étages, accessible par ascenseur et adapté aux personnes à mobilité réduite. Vous bénéficierez également d'un espace de stationnement inclus, d'un box pour votre véhicule et d'une cave pour le rangement supplémentaire.

Les transports en commun sont facilement accessibles, avec plusieurs arrêts de bus à moins de 200 m et la gare d'Aulnay-sous-Bois à environ 800 m, facilitant vos déplacements. Pour vos courses, un supermarché se trouve à moins de 700 m, et vous trouverez des établissements scolaires, y compris un collège à 400 m. De nombreux restaurants pittoresques sont également à proximité, vous offrant une délicieuse variété de choix.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un quartier dynamique et bien desservi.

Actuellement en déplacement, les visites sont possibles uniquement le week-end. Si je ne vous réponds pas par téléphone, n’hésitez pas à m’envoyer vos coordonnées par mail afin que je puisse vous recontacter pour programmer la visite.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.939167, 2.504180
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 190 250€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 6 650€
Valeur du bien : 176 650€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14249€/an
Fourchette totale : 895€ - 1575€/mois
Fourchette annuelle : 10743€ - 18900€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 497,69 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 336 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-78 336€ (-31.5%)
Marge achat-revente :58 086€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 429,05€
Coût de l'assurance :16 646,87€
Taxe foncière : 1 424,90€/an
Soit par mois : 118,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect plus moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais un peu datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour maintenir un bon état.
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 650 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:650€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 65€/m² = 650€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture des murs: 6 m² × 65€/m² = 390€, Remplacement robinetterie: 210€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salon - Rafraîchissement:2 600€
    Peinture des murs et plafond: 40 m² × 65€/m² = 2600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 249 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 127 €
Revenus locatifs : +14 249 €
Charges déductibles : -15 127 €
Résultat foncier Année 1 : -878 €(Déficit de 878 €)
Imputable sur revenu global : 878 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 477 €/an
Revenus locatifs : +14 249 €
Charges déductibles : -8 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 772 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 249 €15 133 €6 392 €-884 €884 €--
214 534 €8 313 €6 223 €6 221 €---
314 825 €8 138 €6 047 €6 687 €---
415 121 €7 956 €5 865 €7 165 €---
515 424 €7 768 €5 677 €7 655 €---
615 732 €7 574 €5 483 €8 158 €---
716 047 €7 373 €5 282 €8 674 €---
816 368 €7 165 €5 074 €9 203 €---
916 695 €6 949 €4 859 €9 746 €---
1017 029 €6 727 €4 636 €10 302 €---
1117 369 €6 496 €4 405 €10 873 €---
1217 717 €6 258 €4 167 €11 459 €---
1318 071 €6 011 €3 921 €12 060 €---
1418 433 €5 756 €3 665 €12 676 €---
1518 801 €5 492 €3 402 €13 309 €---
1619 177 €5 219 €3 129 €13 958 €---
1719 561 €4 937 €2 846 €14 624 €---
1819 952 €4 645 €2 554 €15 307 €---
1920 351 €4 342 €2 252 €16 009 €---
2020 758 €4 030 €1 939 €16 728 €---
2121 173 €3 706 €1 615 €17 467 €---
2221 597 €3 371 €1 281 €18 225 €---
2322 029 €3 025 €934 €19 004 €---
2422 469 €2 667 €576 €19 802 €---
2522 919 €2 296 €206 €20 622 €---
TOTAL456 400 €151 348 €92 429 €305 052 €884 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 265 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992 €-265 €+3 257 €
2+2 992 €+1 866 €+1 126 €
3+2 992 €+2 006 €+986 €
4+2 992 €+2 149 €+843 €
5+2 992 €+2 297 €+695 €
6+2 992 €+2 447 €+545 €
7+2 992 €+2 602 €+390 €
8+2 992 €+2 761 €+231 €
9+2 992 €+2 924 €+68 €
10+2 992 €+3 091 €-99 €
11+2 992 €+3 262 €-270 €
12+2 992 €+3 438 €-446 €
13+2 992 €+3 618 €-626 €
14+2 992 €+3 803 €-811 €
15+2 992 €+3 993 €-1 001 €
16+2 992 €+4 187 €-1 195 €
17+2 992 €+4 387 €-1 395 €
18+2 992 €+4 592 €-1 600 €
19+2 992 €+4 803 €-1 811 €
20+2 992 €+5 019 €-2 027 €
21+2 992 €+5 240 €-2 248 €
22+2 992 €+5 468 €-2 476 €
23+2 992 €+5 701 €-2 709 €
24+2 992 €+5 941 €-2 949 €
25+2 992 €+6 187 €-3 195 €
Total+74 800 €+91 515 €+-16 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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