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Appartement à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface71
Coût Total190 250
Loyer Annuel14 249
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 394,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement

Découvrez cet appartement charmant situé dans le quartier prisé de Vieux Pays à Aulnay-sous-Bois. Ce bien de 71 m² comprend 3 pièces spacieuses et une salle de bains bien équipée, idéal pour les familles ou les jeunes professionnels.

L'appartement se situe au premier étage d'un immeuble de quatre étages, accessible par ascenseur et adapté aux personnes à mobilité réduite. Vous bénéficierez également d'un espace de stationnement inclus, d'un box pour votre véhicule et d'une cave pour le rangement supplémentaire.

Les transports en commun sont facilement accessibles, avec plusieurs arrêts de bus à moins de 200 m et la gare d'Aulnay-sous-Bois à environ 800 m, facilitant vos déplacements. Pour vos courses, un supermarché se trouve à moins de 700 m, et vous trouverez des établissements scolaires, y compris un collège à 400 m. De nombreux restaurants pittoresques sont également à proximité, vous offrant une délicieuse variété de choix.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un quartier dynamique et bien desservi.

Actuellement en déplacement, les visites sont possibles uniquement le week-end. Si je ne vous réponds pas par téléphone, n’hésitez pas à m’envoyer vos coordonnées par mail afin que je puisse vous recontacter pour programmer la visite.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.939167, 2.504180
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 190 250
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 6 650
Valeur du bien : 176 650
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14249€/an
Fourchette totale : 895€ - 1575€/mois
Fourchette annuelle : 10743€ - 18900€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 497,69 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 336
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-78 336 (-31.5%)
Marge achat-revente :58 086€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 429,05
Coût de l'assurance :16 646,87
Taxe foncière : 1 424,90€/an
Soit par mois : 118,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect plus moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais un peu datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour maintenir un bon état.
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 650(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:650
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 65€/m² = 650€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600
    Peinture des murs: 6 m² × 65€/m² = 390€, Remplacement robinetterie: 210€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salon - Rafraîchissement:2 600
    Peinture des murs et plafond: 40 m² × 65€/m² = 2600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 249 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 250 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 127
Revenus locatifs : +14 249
Charges déductibles : -15 127
Résultat foncier Année 1 : -878(Déficit de 878 €)
Imputable sur revenu global : 878
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 477 €/an
Revenus locatifs : +14 249
Charges déductibles : -8 477
Résultat foncier Années 2+ : 5 772 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 24915 1336 392-884884 €--
214 5348 3136 2236 221---
314 8258 1386 0476 687---
415 1217 9565 8657 165---
515 4247 7685 6777 655---
615 7327 5745 4838 158---
716 0477 3735 2828 674---
816 3687 1655 0749 203---
916 6956 9494 8599 746---
1017 0296 7274 63610 302---
1117 3696 4964 40510 873---
1217 7176 2584 16711 459---
1318 0716 0113 92112 060---
1418 4335 7563 66512 676---
1518 8015 4923 40213 309---
1619 1775 2193 12913 958---
1719 5614 9372 84614 624---
1819 9524 6452 55415 307---
1920 3514 3422 25216 009---
2020 7584 0301 93916 728---
2121 1733 7061 61517 467---
2221 5973 3711 28118 225---
2322 0293 02593419 004---
2422 4692 66757619 802---
2522 9192 29620620 622---
TOTAL456 400151 34892 429305 052884Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 265
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 052
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992-265+3 257
2+2 992+1 866+1 126
3+2 992+2 006+986
4+2 992+2 149+843
5+2 992+2 297+695
6+2 992+2 447+545
7+2 992+2 602+390
8+2 992+2 761+231
9+2 992+2 924+68
10+2 992+3 091-99
11+2 992+3 262-270
12+2 992+3 438-446
13+2 992+3 618-626
14+2 992+3 803-811
15+2 992+3 993-1 001
16+2 992+4 187-1 195
17+2 992+4 387-1 395
18+2 992+4 592-1 600
19+2 992+4 803-1 811
20+2 992+5 019-2 027
21+2 992+5 240-2 248
22+2 992+5 468-2 476
23+2 992+5 701-2 709
24+2 992+5 941-2 949
25+2 992+6 187-3 195
Total+74 800+91 515+-16 715
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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