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Appartement - 5 pièce(s) - 95 m²

VilleVilleparisis (77)
Surface95m²
Coût Total289 420€
Loyer Annuel17 794€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 305,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'Adresse Immobilier vous propose à la vente cet agréable appartement de 95 m² situé en rez-de-chaussée à Villeparisis. Spacieux et fonctionnel, cet appartement offre une belle distribution des espaces et se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, ainsi que d'une buanderie. Un grand dégagement dessert harmonieusement les différentes pièces de l'appartement, notamment les trois chambres, la salle de bains et les toilettes indépendantes, offrant ainsi une séparation appréciable entre les espaces de vie et les espaces nuit. Un véritable atout supplémentaire : le bien dispose également d'une cave en sous-sol, idéale pour bénéficier d'un espace de rangement complémentaire, ainsi que d'une place de parking. Avec ses 95 m², cet appartement en rez-de-chaussée conviendra parfaitement à une famille à la recherche d'un logement spacieux et fonctionnel à Villeparisis. A découvrir sans tarder ! Copropriété de 1 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2 euros.

Surface séjour : 31.56 Année de construction : 1970 Chauffage : Individuel Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : IndependanteAmenageeEquipee Numéro de mandat : 481

Ville : Villeparisis
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77270
Coordonnées : 48.944515, 2.616686
Villeparisis
RER B
Total : 289 420€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 271 900€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 15.61€/m²/mois
Fourchette : 13.26€ - 18.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17794€/an
Fourchette totale : 1260€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 15118€ - 20943€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 906,69 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 136 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-57 136€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-13 284€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 441,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :115,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 556,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 926,60€
Coût de l'assurance :34 730,40€
Taxe foncière : 1 779,36€/an
Soit par mois : 148,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,17€/mois
Soit par an : 2,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 482,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 705,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments de milieu de gamme et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: salle à manger complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14000€ = 14000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 794 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 420 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 389 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 779 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 929 €
Revenus locatifs : +17 794 €
Charges déductibles : -65 929 €
Résultat foncier Année 1 : -48 136 €(Déficit de 48 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 029 €/an
Revenus locatifs : +17 794 €
Charges déductibles : -13 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26735.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 794 €65 939 €9 868 €-48 145 €21 400 €26 745 €26 745 €
218 149 €12 779 €9 608 €5 371 €--21 374 €
318 512 €12 509 €9 339 €6 003 €--15 371 €
418 883 €12 230 €9 060 €6 652 €--8 719 €
519 260 €11 942 €8 771 €7 319 €--1 400 €
619 646 €11 643 €8 472 €8 003 €---
720 039 €11 334 €8 163 €8 705 €---
820 439 €11 014 €7 843 €9 425 €---
920 848 €10 683 €7 512 €10 166 €---
1021 265 €10 340 €7 169 €10 925 €---
1121 690 €9 985 €6 814 €11 706 €---
1222 124 €9 617 €6 447 €12 507 €---
1322 567 €9 237 €6 067 €13 329 €---
1423 018 €8 844 €5 673 €14 174 €---
1523 478 €8 436 €5 266 €15 042 €---
1623 948 €8 015 €4 844 €15 933 €---
1724 427 €7 579 €4 408 €16 848 €---
1824 915 €7 127 €3 956 €17 789 €---
1925 414 €6 659 €3 489 €18 754 €---
2025 922 €6 175 €3 005 €19 746 €---
2126 440 €5 675 €2 504 €20 766 €---
2226 969 €5 156 €1 986 €21 813 €---
2327 509 €4 620 €1 449 €22 889 €---
2428 059 €4 064 €894 €23 994 €---
2528 620 €3 489 €319 €25 130 €---
TOTAL569 935 €275 091 €142 927 €294 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 737 €-6 420 €+10 157 €
2+3 737 €0 €+3 737 €
3+3 737 €0 €+3 737 €
4+3 737 €0 €+3 737 €
5+3 737 €0 €+3 737 €
6+3 737 €+1 981 €+1 756 €
7+3 737 €+2 611 €+1 126 €
8+3 737 €+2 828 €+909 €
9+3 737 €+3 050 €+687 €
10+3 737 €+3 278 €+459 €
11+3 737 €+3 512 €+225 €
12+3 737 €+3 752 €-15 €
13+3 737 €+3 999 €-262 €
14+3 737 €+4 252 €-515 €
15+3 737 €+4 513 €-776 €
16+3 737 €+4 780 €-1 043 €
17+3 737 €+5 054 €-1 317 €
18+3 737 €+5 337 €-1 600 €
19+3 737 €+5 626 €-1 889 €
20+3 737 €+5 924 €-2 187 €
21+3 737 €+6 230 €-2 493 €
22+3 737 €+6 544 €-2 807 €
23+3 737 €+6 867 €-3 130 €
24+3 737 €+7 198 €-3 461 €
25+3 737 €+7 539 €-3 802 €
Total+93 425 €+88 453 €+4 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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