Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleRoyat (63)
Surface160m²
Coût Total323 740€
Loyer Annuel20 686€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 659,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison familiale type 5

Votre conseiller AGENCE DU PARC : Juliette Cottet Agent commercial (Entreprise individuelle) Référence annonce : 1824-AGENCEDUPARCCHAMALIERES Date de réalisation du diagnostic : 17/09/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,20% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 250 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 212 € et 4 346 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Royat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63130
Coordonnées : 45.757690, 3.032574
Total : 323 740€
Prix d'acquisition : 265 500€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 302 500€
Frais de notaire : 21 240€
Coût estimé : 21 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 10.77€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 13.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1724€/mois
Loyer annuel estimé : 20686€/an
Fourchette totale : 1347€ - 2206€/mois
Fourchette annuelle : 16162€ - 26476€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :323 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 579,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :91,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 671,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 064,48€
Coût de l'assurance :27 517,90€
Taxe foncière : 2 068,56€/an
Soit par mois : 172,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 723,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 843,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (revêtement de sol, peinture, mise aux normes électriques, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (Royat). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 686 €/an
Calcul : 1 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 323 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 586 €
Revenus locatifs : +20 686 €
Charges déductibles : -50 586 €
Résultat foncier Année 1 : -29 901 €(Déficit de 29 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 586 €/an
Revenus locatifs : +20 686 €
Charges déductibles : -13 586 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8500.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 575 €(65% de 265 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 275 €/an
Calcul : 172 575 € × 3,636% = 6 275 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 686 €50 597 €10 427 €-29 911 €21 400 €8 511 €8 511 €
221 099 €13 314 €10 145 €7 785 €--726 €
321 521 €13 023 €9 854 €8 498 €---
421 952 €12 722 €9 553 €9 230 €---
522 391 €12 411 €9 242 €9 980 €---
622 839 €12 090 €8 920 €10 749 €---
723 295 €11 758 €8 588 €11 538 €---
823 761 €11 415 €8 245 €12 347 €---
924 236 €11 060 €7 891 €13 176 €---
1024 721 €10 694 €7 525 €14 027 €---
1125 216 €10 316 €7 147 €14 899 €---
1225 720 €9 926 €6 756 €15 794 €---
1326 234 €9 522 €6 353 €16 712 €---
1426 759 €9 105 €5 936 €17 654 €---
1527 294 €8 674 €5 505 €18 620 €---
1627 840 €8 229 €5 060 €19 611 €---
1728 397 €7 770 €4 600 €20 627 €---
1828 965 €7 295 €4 125 €21 670 €---
1929 544 €6 804 €3 635 €22 740 €---
2030 135 €6 297 €3 128 €23 838 €---
2130 738 €5 773 €2 604 €24 964 €---
2231 352 €5 232 €2 063 €26 120 €---
2331 979 €4 674 €1 504 €27 306 €---
2432 619 €4 096 €927 €28 523 €---
2533 271 €3 500 €330 €29 772 €---
TOTAL662 565 €266 296 €150 064 €396 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 344 €-6 420 €+10 764 €
2+4 344 €0 €+4 344 €
3+4 344 €+2 332 €+2 012 €
4+4 344 €+2 769 €+1 575 €
5+4 344 €+2 994 €+1 350 €
6+4 344 €+3 225 €+1 119 €
7+4 344 €+3 461 €+883 €
8+4 344 €+3 704 €+640 €
9+4 344 €+3 953 €+391 €
10+4 344 €+4 208 €+136 €
11+4 344 €+4 470 €-126 €
12+4 344 €+4 738 €-394 €
13+4 344 €+5 014 €-670 €
14+4 344 €+5 296 €-952 €
15+4 344 €+5 586 €-1 242 €
16+4 344 €+5 883 €-1 539 €
17+4 344 €+6 188 €-1 844 €
18+4 344 €+6 501 €-2 157 €
19+4 344 €+6 822 €-2 478 €
20+4 344 €+7 151 €-2 807 €
21+4 344 €+7 489 €-3 145 €
22+4 344 €+7 836 €-3 492 €
23+4 344 €+8 192 €-3 848 €
24+4 344 €+8 557 €-4 213 €
25+4 344 €+8 932 €-4 588 €
Total+108 600 €+118 881 €+-10 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →