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Appartement T4 ROANNE

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface96m²
Coût Total109 749€
Loyer Annuel9 092€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 490 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 671,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5

Découvrez ce spacieux T5 de 96 m² situé au 4ᵉ étage d'une petite copropriété. Lumineux et traversant, il offre un séjour double avec poutres apparentes, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle de bain, WC séparés ainsi que deux balcons, et une cave.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant au 06.67.34.00.98 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/roanne-42300/agence-immobiliere/foncia-transaction-roanne-2957

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.055620, 4.088980
Total : 109 749€
Prix d'acquisition : 64 490€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 104 590€
Frais de notaire : 5 159€
Coût estimé : 5 159€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9092€/an
Fourchette totale : 582€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 6985€ - 11833€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 749€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 574,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 968,46€
Coût de l'assurance :9 603,04€
Taxe foncière : 909,17€/an
Soit par mois : 75,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, propreté correcte

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 092 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 749 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 056 €
Revenus locatifs : +9 092 €
Charges déductibles : -45 056 €
Résultat foncier Année 1 : -35 964 €(Déficit de 35 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 956 €/an
Revenus locatifs : +9 092 €
Charges déductibles : -4 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14563.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 919 €(65% de 64 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 524 €/an
Calcul : 41 919 € × 3,636% = 1 524 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 092 €45 059 €3 666 €-35 967 €21 400 €14 567 €14 567 €
29 274 €4 861 €3 568 €4 412 €--10 155 €
39 459 €4 760 €3 467 €4 699 €--5 457 €
49 648 €4 656 €3 363 €4 992 €--465 €
59 841 €4 548 €3 255 €5 293 €---
610 038 €4 436 €3 143 €5 602 €---
710 239 €4 321 €3 028 €5 918 €---
810 444 €4 201 €2 908 €6 242 €---
910 652 €4 078 €2 784 €6 575 €---
1010 865 €3 950 €2 657 €6 916 €---
1111 083 €3 818 €2 524 €7 265 €---
1211 304 €3 681 €2 388 €7 623 €---
1311 530 €3 539 €2 246 €7 991 €---
1411 761 €3 393 €2 100 €8 368 €---
1511 996 €3 242 €1 948 €8 755 €---
1612 236 €3 085 €1 792 €9 151 €---
1712 481 €2 923 €1 630 €9 558 €---
1812 731 €2 756 €1 462 €9 975 €---
1912 985 €2 583 €1 289 €10 403 €---
2013 245 €2 403 €1 110 €10 842 €---
2113 510 €2 218 €925 €11 292 €---
2213 780 €2 026 €733 €11 754 €---
2314 056 €1 828 €535 €12 227 €---
2414 337 €1 623 €330 €12 714 €---
2514 623 €1 411 €118 €13 213 €---
TOTAL291 210 €125 401 €52 968 €165 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €0 €+1 909 €
3+1 909 €0 €+1 909 €
4+1 909 €0 €+1 909 €
5+1 909 €+1 449 €+460 €
6+1 909 €+1 680 €+229 €
7+1 909 €+1 775 €+134 €
8+1 909 €+1 873 €+36 €
9+1 909 €+1 972 €-63 €
10+1 909 €+2 075 €-166 €
11+1 909 €+2 180 €-271 €
12+1 909 €+2 287 €-378 €
13+1 909 €+2 397 €-488 €
14+1 909 €+2 510 €-601 €
15+1 909 €+2 626 €-717 €
16+1 909 €+2 745 €-836 €
17+1 909 €+2 867 €-958 €
18+1 909 €+2 992 €-1 083 €
19+1 909 €+3 121 €-1 212 €
20+1 909 €+3 252 €-1 343 €
21+1 909 €+3 388 €-1 479 €
22+1 909 €+3 526 €-1 617 €
23+1 909 €+3 668 €-1 759 €
24+1 909 €+3 814 €-1 905 €
25+1 909 €+3 964 €-2 055 €
Total+47 725 €+49 743 €+-2 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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