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Appartement à vendre

VilleStrasbourg (67)
Surface80m²
Coût Total212 030€
Loyer Annuel13 179€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone, Pas de cave

Situé au 1er étage avec ascenseur d’une résidence bien entretenue des années 1970, situé Place Saint Antoine à Cronenbourg. Disposition :

Entrée

Salon séjour double avec accès balcon

2 chambres (possibilité d’aménager une 3? chambre)

Cuisine séparée, meublée et équipée, avec loggia attenante

Salle de bain avec douche

WC indépendant

Grenier en annexe

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir pour mettre le bien au goût du jour. Informations complémentaires :

DPE réalisé le 17/01/2025 (nouvelle version) estimation des dépenses énergétiques : entre 2 160 € et 2 950 € / an

Chauffage collectif au gaz, eau chaude individuelle au gaz.

Charges de copropriété : 2 100 €/an (soit 175 €/mois)

Copropriété de 116 lots principaux répartis sur 5 bâtiments aucune procédure en cours

Lot n°3 : appartement

Prix : honoraires d’agence de 6 876 € TTC à la charge de l’acquéreur (soit 4.5 % du prix de vente). Consultez les risques liés à ce bien sur le site officiel : www.georisques.gouv.fr

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.575141, 7.758503
Total : 212 030€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 39 230€
Valeur du bien : 199 230€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13179€/an
Fourchette totale : 816€ - 1479€/mois
Fourchette annuelle : 9786€ - 17748€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 010,41€
Coût de l'assurance :18 552,63€
Taxe foncière : 1 317,89€/an
Soit par mois : 109,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 098,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'eau chaude au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - travaux nécessaires pour mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 230 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région Grand Est.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 179 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 030 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 507 €
Revenus locatifs : +13 179 €
Charges déductibles : -50 507 €
Résultat foncier Année 1 : -37 328 €(Déficit de 37 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 277 €/an
Revenus locatifs : +13 179 €
Charges déductibles : -11 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15928.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 179 €50 514 €7 124 €-37 335 €21 400 €15 935 €15 935 €
213 443 €11 095 €6 935 €2 347 €--13 588 €
313 711 €10 899 €6 739 €2 812 €--10 776 €
413 986 €10 697 €6 537 €3 289 €--7 487 €
514 265 €10 487 €6 327 €3 778 €--3 709 €
614 551 €10 271 €6 111 €4 280 €---
714 842 €10 047 €5 887 €4 795 €---
815 138 €9 815 €5 655 €5 324 €---
915 441 €9 575 €5 415 €5 866 €---
1015 750 €9 327 €5 167 €6 423 €---
1116 065 €9 070 €4 910 €6 995 €---
1216 386 €8 804 €4 644 €7 582 €---
1316 714 €8 529 €4 369 €8 185 €---
1417 048 €8 245 €4 085 €8 803 €---
1517 389 €7 951 €3 791 €9 438 €---
1617 737 €7 647 €3 487 €10 090 €---
1718 092 €7 332 €3 172 €10 760 €---
1818 454 €7 006 €2 846 €11 447 €---
1918 823 €6 669 €2 509 €12 153 €---
2019 199 €6 321 €2 161 €12 878 €---
2119 583 €5 960 €1 800 €13 623 €---
2219 975 €5 587 €1 427 €14 388 €---
2320 374 €5 201 €1 041 €15 173 €---
2420 782 €4 802 €642 €15 980 €---
2521 197 €4 389 €229 €16 808 €---
TOTAL422 125 €246 240 €103 010 €175 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768 €-6 420 €+9 188 €
2+2 768 €0 €+2 768 €
3+2 768 €0 €+2 768 €
4+2 768 €0 €+2 768 €
5+2 768 €0 €+2 768 €
6+2 768 €+171 €+2 597 €
7+2 768 €+1 439 €+1 329 €
8+2 768 €+1 597 €+1 171 €
9+2 768 €+1 760 €+1 008 €
10+2 768 €+1 927 €+841 €
11+2 768 €+2 099 €+669 €
12+2 768 €+2 275 €+493 €
13+2 768 €+2 455 €+313 €
14+2 768 €+2 641 €+127 €
15+2 768 €+2 832 €-64 €
16+2 768 €+3 027 €-259 €
17+2 768 €+3 228 €-460 €
18+2 768 €+3 434 €-666 €
19+2 768 €+3 646 €-878 €
20+2 768 €+3 864 €-1 096 €
21+2 768 €+4 087 €-1 319 €
22+2 768 €+4 316 €-1 548 €
23+2 768 €+4 552 €-1 784 €
24+2 768 €+4 794 €-2 026 €
25+2 768 €+5 043 €-2 275 €
Total+69 200 €+52 766 €+16 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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