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Achat : Appartement (06700)

VilleSaint-Laurent-du-Var (06)
Surface52m²
Coût Total210 990€
Loyer Annuel10 921€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 52 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine équipée

Exclusivité Centre ville dans maison de village duplex 2/3 pièces parfait état séjour cuisine us aménagée salle bains calme proche commerces idéal 1ere acquisition ou placement DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété. Surface loi Carrez: 51.87 m².

Ville : Saint-Laurent-du-Var
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06700
Coordonnées : 43.667340, 7.181740
Total : 210 990€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 59 790€
Valeur du bien : 199 790€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 17.50€/m²/mois
Fourchette : 13.82€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10921€/an
Fourchette totale : 719€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8625€ - 13828€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 751,5 €/m²
Basé sur :544 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 078 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-107 078€ (-43.3%)
Marge achat-revente :36 088€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 059,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :84,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 144,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 909,03€
Coût de l'assurance :25 318,80€
Taxe foncière : 1 092,13€/an
Soit par mois : 91,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-324,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 790 €(1 150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€, Main d'œuvre: 1000€ = 5000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-du-Var (Côte d'Azur, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 921 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 990 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 013 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 250 €
Revenus locatifs : +10 921 €
Charges déductibles : -69 250 €
Résultat foncier Année 1 : -58 329 €(Déficit de 58 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 460 €/an
Revenus locatifs : +10 921 €
Charges déductibles : -9 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36928.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 921 €69 257 €7 362 €-58 335 €21 400 €36 935 €36 935 €
211 140 €9 275 €7 170 €1 865 €--35 070 €
311 363 €9 076 €6 971 €2 287 €--32 784 €
411 590 €8 870 €6 765 €2 720 €--30 063 €
511 822 €8 656 €6 551 €3 166 €--26 898 €
612 058 €8 435 €6 330 €3 623 €--23 275 €
712 299 €8 206 €6 101 €4 093 €--19 181 €
812 545 €7 968 €5 864 €4 577 €--14 605 €
912 796 €7 723 €5 618 €5 073 €--9 531 €
1013 052 €7 468 €5 363 €5 584 €--3 947 €
1113 313 €7 204 €5 099 €6 109 €---
1213 579 €6 931 €4 826 €6 648 €---
1313 851 €6 648 €4 543 €7 203 €---
1414 128 €6 355 €4 250 €7 773 €---
1514 410 €6 051 €3 946 €8 360 €---
1614 699 €5 736 €3 631 €8 962 €---
1714 993 €5 410 €3 305 €9 582 €---
1815 292 €5 073 €2 968 €10 220 €---
1915 598 €4 723 €2 618 €10 875 €---
2015 910 €4 361 €2 256 €11 550 €---
2116 228 €3 985 €1 881 €12 243 €---
2216 553 €3 597 €1 492 €12 956 €---
2316 884 €3 194 €1 089 €13 690 €---
2417 222 €2 777 €672 €14 445 €---
2517 566 €2 345 €240 €15 222 €---
TOTAL349 813 €219 321 €106 909 €130 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 293 €-6 420 €+8 713 €
2+2 293 €0 €+2 293 €
3+2 293 €0 €+2 293 €
4+2 293 €0 €+2 293 €
5+2 293 €0 €+2 293 €
6+2 293 €0 €+2 293 €
7+2 293 €0 €+2 293 €
8+2 293 €0 €+2 293 €
9+2 293 €0 €+2 293 €
10+2 293 €0 €+2 293 €
11+2 293 €+648 €+1 645 €
12+2 293 €+1 995 €+298 €
13+2 293 €+2 161 €+132 €
14+2 293 €+2 332 €-39 €
15+2 293 €+2 508 €-215 €
16+2 293 €+2 689 €-396 €
17+2 293 €+2 875 €-582 €
18+2 293 €+3 066 €-773 €
19+2 293 €+3 263 €-970 €
20+2 293 €+3 465 €-1 172 €
21+2 293 €+3 673 €-1 380 €
22+2 293 €+3 887 €-1 594 €
23+2 293 €+4 107 €-1 814 €
24+2 293 €+4 333 €-2 040 €
25+2 293 €+4 566 €-2 273 €
Total+57 325 €+39 147 €+18 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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