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T4 duplex ? 78,74 m² ? Garage en supplément

VilleBesançon (25)
Surface78.74m²
Coût Total186 780€
Loyer Annuel10 548€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 500 €
Surface : 78.74 m²
Prix au m² : 1 631,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Dans un secteur calme et agréable, à proximité du tramway, du centre ville et de toutes les commodités, découvrez ce T4 en duplex de 78,74 m², au dernier étage d'une petite copropriété. Ce duplex est composé d'une cuisine ouverte sur salon-séjour, buanderie, wc. A l'étage, 3 chambres et une salle de bain avec wc. Un devis de travaux a d'ores et déjà été établi afin de permettre l'aménagement complet de l'appartement. Il est ainsi possible de disposer d'une vision claire du projet et du budget nécessaire pour aboutir à un appartement entièrement fini. Un garage peut également être acquis en supplément. Une belle opportunité pour créer un appartement à votre image, dans un environnement résidentiel calme, tout en bénéficiant de la proximité du tramway et des commodités. Référence annonce : 811 Les honoraires sont à la charge du vendeur. Copropriété en cours. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite. Inès THIERRY (CPI 2501 2026 000 000 008) Agent immobilier : 06 37 05 26 11 ines.thierry@monabc.fr

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/366318.pdf
Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.234083, 6.010309
Total : 186 780€
Prix d'acquisition : 128 500€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 176 500€
Frais de notaire : 10 280€
Coût estimé : 10 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.74m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10548€/an
Fourchette totale : 688€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8261€ - 13469€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 200 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 228 €
Prix d'achat :128 500 €
Décote à l'achat :-44 728€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-13 552€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :74,71€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 004,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 239,07€
Coût de l'assurance :22 413,60€
Taxe foncière : 1 054,85€/an
Soit par mois : 87,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78,74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et joints, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture et joints salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 548 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 780 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 314 €
Revenus locatifs : +10 548 €
Charges déductibles : -56 314 €
Résultat foncier Année 1 : -45 765 €(Déficit de 45 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 314 €/an
Revenus locatifs : +10 548 €
Charges déductibles : -8 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24365.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 525 €(65% de 128 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 037 €/an
Calcul : 83 525 € × 3,636% = 3 037 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 548 €56 320 €6 369 €-45 772 €21 400 €24 372 €24 372 €
210 759 €8 152 €6 201 €2 607 €--21 764 €
310 975 €7 978 €6 027 €2 996 €--18 768 €
411 194 €7 798 €5 847 €3 396 €--15 372 €
511 418 €7 612 €5 661 €3 806 €--11 566 €
611 646 €7 419 €5 468 €4 227 €--7 338 €
711 879 €7 220 €5 268 €4 660 €--2 679 €
812 117 €7 013 €5 062 €5 104 €---
912 359 €6 799 €4 848 €5 560 €---
1012 606 €6 578 €4 627 €6 028 €---
1112 859 €6 349 €4 398 €6 510 €---
1213 116 €6 112 €4 161 €7 004 €---
1313 378 €5 867 €3 915 €7 511 €---
1413 646 €5 613 €3 661 €8 033 €---
1513 919 €5 350 €3 398 €8 569 €---
1614 197 €5 078 €3 126 €9 119 €---
1714 481 €4 796 €2 845 €9 685 €---
1814 770 €4 505 €2 553 €10 266 €---
1915 066 €4 203 €2 252 €10 863 €---
2015 367 €3 891 €1 939 €11 477 €---
2115 675 €3 567 €1 616 €12 107 €---
2215 988 €3 233 €1 281 €12 755 €---
2316 308 €2 887 €935 €13 421 €---
2416 634 €2 528 €577 €14 106 €---
2516 967 €2 157 €206 €14 809 €---
TOTAL337 871 €189 024 €92 239 €148 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 215 €-6 420 €+8 635 €
2+2 215 €0 €+2 215 €
3+2 215 €0 €+2 215 €
4+2 215 €0 €+2 215 €
5+2 215 €0 €+2 215 €
6+2 215 €0 €+2 215 €
7+2 215 €0 €+2 215 €
8+2 215 €+728 €+1 487 €
9+2 215 €+1 668 €+547 €
10+2 215 €+1 809 €+406 €
11+2 215 €+1 953 €+262 €
12+2 215 €+2 101 €+114 €
13+2 215 €+2 253 €-38 €
14+2 215 €+2 410 €-195 €
15+2 215 €+2 571 €-356 €
16+2 215 €+2 736 €-521 €
17+2 215 €+2 905 €-690 €
18+2 215 €+3 080 €-865 €
19+2 215 €+3 259 €-1 044 €
20+2 215 €+3 443 €-1 228 €
21+2 215 €+3 632 €-1 417 €
22+2 215 €+3 827 €-1 612 €
23+2 215 €+4 026 €-1 811 €
24+2 215 €+4 232 €-2 017 €
25+2 215 €+4 443 €-2 228 €
Total+55 375 €+44 654 €+10 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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