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ANNONAY Centre-ville Appartement T2 avec vue dégagée

VilleAnnonay (07)
Surface50
Coût Total79 100
Loyer Annuel6 321
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+54
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

ANNONAY IMMOBILIER vous propose cet appartement de type 2 de 50 m2, situé au coeur d'Annonay, à proximité immédiate des commerces, services et transports. Accessible par quelques marches en contrebas de l'entrée principale de l'immeuble, ce logement se compose d'une entrée avec dégagement desservant une agréable pièce de vie lumineuse offrant une belle vue dégagée sur la ville d'Annonay. Cet espace comprend également un coin cuisine ainsi qu'un cellier attenant. L'appartement dispose également d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Le chauffage et la production d'eau chaude sont assurés par une chaudière gaz individuelle. Les menuiseries en PVC double vitrage récentes. Une belle opportunité pour un premier achat, un investissement locatif. Contactez-nous dès à présent pour obtenir davantage d'informations ou pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://annonayimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.238370, 4.674771
Total : 79 100
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 14 300
Valeur du bien : 74 300
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6321€/an
Fourchette totale : 391€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 4696€ - 8509€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 632
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :+7 368 (+14.0%)
Marge achat-revente :-26 468€ (-50.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 420,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 080,12
Coût de l'assurance :6 921,25
Taxe foncière : 632,15€/an
Soit par mois : 52,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 500
    Cuisine complète entrée de gamme: 15 m² × 350€/m² = 5250€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre:1 500
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 300
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement parquet: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 321 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 100 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 966
Revenus locatifs : +6 321
Charges déductibles : -17 966
Résultat foncier Année 1 : -11 645(Déficit de 11 645 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 945
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 666 €/an
Revenus locatifs : +6 321
Charges déductibles : -3 666
Résultat foncier Années 2+ : 2 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 944.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 32117 9692 760-11 64710 700 €947 €947 €
26 4483 5972 6882 851---
36 5773 5222 6133 055---
46 7083 4452 5363 263---
56 8433 3652 4563 478---
66 9793 2822 3733 697---
77 1193 1962 2873 923---
87 2613 1072 1984 154---
97 4073 0152 1064 392---
107 5552 9202 0114 635---
117 7062 8211 9124 885---
127 8602 7181 8095 142---
138 0172 6121 7035 405---
148 1782 5021 5935 675---
158 3412 3881 4795 953---
168 5082 2701 3616 237---
178 6782 1481 2396 530---
188 8522 0221 1136 830---
199 0291 8919827 138---
209 2091 7558467 455---
219 3931 6147057 779---
229 5811 4685598 113---
239 7731 3174088 456---
249 9681 1612528 807---
2510 168999909 169---
TOTAL202 47977 10540 080125 37410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 374
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 328-3 210+4 538
2+1 328+571+757
3+1 328+916+412
4+1 328+979+349
5+1 328+1 043+285
6+1 328+1 109+219
7+1 328+1 177+151
8+1 328+1 246+82
9+1 328+1 317+11
10+1 328+1 391-63
11+1 328+1 466-138
12+1 328+1 543-215
13+1 328+1 622-294
14+1 328+1 703-375
15+1 328+1 786-458
16+1 328+1 871-543
17+1 328+1 959-631
18+1 328+2 049-721
19+1 328+2 141-813
20+1 328+2 236-908
21+1 328+2 334-1 006
22+1 328+2 434-1 106
23+1 328+2 537-1 209
24+1 328+2 642-1 314
25+1 328+2 751-1 423
Total+33 200+37 612+-4 412
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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