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Achat : Maison Vouvant (85120)

Bien expiré
VilleVouvant (85)
Surface189m²
Coût Total194 640€
Loyer Annuel18 753€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+399€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 915,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 189 m², 10 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Cheminée, Climatisation, 1 garage, 1 place de parking

À seulement 4 minutes de Vouvant, 12 minutes de La Châtaigneraie et 17 minutes de Fontenay-le-Comte ! Dans un environnement calme, découvrez cette belle maison familiale de 189 m² habitables, offrant de beaux volumes et un accès rapide aux principaux axes ainsi qu'aux commodités. Au rez-de-chaussée, vous serez séduits par une entrée, une spacieuse pièce de vie composée d'un salon-séjour avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée, un grand bureau de 25 m² (idéal pour une profession libérale, une salle de jeux ou une chambre supplémentaire), une véranda climatisée, une buanderie ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, un palier dessert quatre belles chambres, une salle de bains avec WC ainsi qu'un petit grenier offrant un espace de rangement complémentaire. À l'extérieur, vous profiterez d'un garage ainsi que d'un cadre paisible, idéal pour une vie de famille en quête d'espace et de tranquillité, tout en restant proche des commodités. Pour en savoir plus ou organiser une visite, contactez-moi sans hésiter ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 173 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Stéphane BOUTIN, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La-Roche-sur-Yon sous le numéro 832092845.

Ville : Vouvant
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.591640, -0.802320
Total : 194 640€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 180 800€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1563€/mois
Loyer annuel estimé : 18753€/an
Fourchette totale : 1214€ - 2012€/mois
Fourchette annuelle : 14564€ - 24148€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :929,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 739 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-2 739€ (-1.6%)
Marge achat-revente :-18 901€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 007,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 007,74€
Coût de l'assurance :14 598,00€
Taxe foncière : 1 875,35€/an
Soit par mois : 156,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 562,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 650€/m² = 7800€ (incluant peinture et électroménager)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 753 €/an
Calcul : 1 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 640 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 696 €
Revenus locatifs : +18 753 €
Charges déductibles : -16 696 €
Résultat foncier Année 1 : 2 057 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 896 €/an
Revenus locatifs : +18 753 €
Charges déductibles : -8 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 857 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 753 €16 702 €6 443 €2 051 €---
219 129 €8 730 €6 271 €10 398 €---
319 511 €8 552 €6 093 €10 959 €---
419 901 €8 368 €5 909 €11 533 €---
520 299 €8 178 €5 718 €12 122 €---
620 705 €7 981 €5 521 €12 725 €---
721 119 €7 777 €5 318 €13 342 €---
821 542 €7 567 €5 107 €13 975 €---
921 973 €7 349 €4 890 €14 624 €---
1022 412 €7 124 €4 665 €15 288 €---
1122 860 €6 891 €4 432 €15 969 €---
1223 318 €6 650 €4 191 €16 667 €---
1323 784 €6 402 €3 942 €17 382 €---
1424 260 €6 144 €3 685 €18 115 €---
1524 745 €5 878 €3 419 €18 867 €---
1625 240 €5 603 €3 144 €19 637 €---
1725 745 €5 319 €2 859 €20 426 €---
1826 259 €5 024 €2 565 €21 235 €---
1926 785 €4 720 €2 261 €22 064 €---
2027 320 €4 406 €1 947 €22 914 €---
2127 867 €4 081 €1 621 €23 786 €---
2228 424 €3 744 €1 285 €24 680 €---
2328 993 €3 397 €937 €25 596 €---
2429 572 €3 037 €578 €26 535 €---
2530 164 €2 665 €206 €27 498 €---
TOTAL600 680 €162 289 €93 008 €438 390 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 938 €+615 €+3 323 €
2+3 938 €+3 120 €+818 €
3+3 938 €+3 288 €+650 €
4+3 938 €+3 460 €+478 €
5+3 938 €+3 637 €+301 €
6+3 938 €+3 817 €+121 €
7+3 938 €+4 003 €-65 €
8+3 938 €+4 193 €-255 €
9+3 938 €+4 387 €-449 €
10+3 938 €+4 586 €-648 €
11+3 938 €+4 791 €-853 €
12+3 938 €+5 000 €-1 062 €
13+3 938 €+5 215 €-1 277 €
14+3 938 €+5 435 €-1 497 €
15+3 938 €+5 660 €-1 722 €
16+3 938 €+5 891 €-1 953 €
17+3 938 €+6 128 €-2 190 €
18+3 938 €+6 370 €-2 432 €
19+3 938 €+6 619 €-2 681 €
20+3 938 €+6 874 €-2 936 €
21+3 938 €+7 136 €-3 198 €
22+3 938 €+7 404 €-3 466 €
23+3 938 €+7 679 €-3 741 €
24+3 938 €+7 961 €-4 023 €
25+3 938 €+8 250 €-4 312 €
Total+98 450 €+131 517 €+-33 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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