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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleMontbéliard (25)
Surface78m²
Coût Total118 920€
Loyer Annuel8 543€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 269,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4 d'une surface de 78 m² avec terrasse et garage à Montbéliard centre

Olivier BLOCH vous propose ce bien :

Appartement T4 rénové 77 m² – Balcon, ascenseur, garage double, cave – Montbéliard

À vendre bel appartement rénové de 77 m², situé dans un secteur pratique et recherché de Montbéliard, proche des commerces, écoles, transports et commodités.

Situé au 9e étage sur 10 avec ascenseur, il comprend :

3 chambres avec dressings Salon-séjour Cuisine équipée Salle d'eau WC séparé Grand placard d'entrée Balcon

Prestations :

  • Double vitrage PVC
  • Volets électriques et manuels
  • Électricité refaite
  • Isolation récente
  • Chauffage collectif
  • Cave
  • Garage double

Charges : env. 200 €/mois (chauffage + concierge)

Taxe foncière : 1 150 €

Appartement lumineux, fonctionnel et sans travaux. À visiter rapidement !\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB[Coordonnées masquées] Date de réalisation du diagnostic : 15/08/2026

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.517807, 6.814159
Total : 118 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8543€/an
Fourchette totale : 549€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6584€ - 11084€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :904,51 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 552 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+28 448€ (+40.3%)
Marge achat-revente :-48 368€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 617,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 878,69€
Coût de l'assurance :10 405,50€
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 711,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage collectif ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 840 €
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -19 840 €
Résultat foncier Année 1 : -11 297 €(Déficit de 11 297 €)
Imputable sur revenu global : 11 297 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 840 €/an
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -7 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 703 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 543 €19 844 €3 878 €-11 301 €11 301 €--
28 714 €7 739 €3 773 €974 €---
38 888 €7 632 €3 665 €1 256 €---
49 066 €7 520 €3 554 €1 546 €---
59 247 €7 405 €3 439 €1 842 €---
69 432 €7 286 €3 320 €2 146 €---
79 621 €7 163 €3 197 €2 458 €---
89 813 €7 036 €3 069 €2 777 €---
910 009 €6 904 €2 938 €3 105 €---
1010 209 €6 768 €2 802 €3 441 €---
1110 414 €6 628 €2 662 €3 786 €---
1210 622 €6 483 €2 517 €4 139 €---
1310 834 €6 333 €2 367 €4 501 €---
1411 051 €6 178 €2 212 €4 873 €---
1511 272 €6 018 €2 052 €5 254 €---
1611 498 €5 852 €1 886 €5 645 €---
1711 727 €5 681 €1 715 €6 046 €---
1811 962 €5 505 €1 538 €6 457 €---
1912 201 €5 322 €1 356 €6 879 €---
2012 445 €5 133 €1 167 €7 312 €---
2112 694 €4 938 €972 €7 756 €---
2212 948 €4 736 €770 €8 212 €---
2313 207 €4 528 €561 €8 679 €---
2413 471 €4 312 €346 €9 159 €---
2513 741 €4 090 €123 €9 651 €---
TOTAL273 629 €167 034 €55 879 €106 595 €11 301 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 390 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-3 390 €+5 184 €
2+1 794 €+292 €+1 502 €
3+1 794 €+377 €+1 417 €
4+1 794 €+464 €+1 330 €
5+1 794 €+553 €+1 241 €
6+1 794 €+644 €+1 150 €
7+1 794 €+737 €+1 057 €
8+1 794 €+833 €+961 €
9+1 794 €+931 €+863 €
10+1 794 €+1 032 €+762 €
11+1 794 €+1 136 €+658 €
12+1 794 €+1 242 €+552 €
13+1 794 €+1 350 €+444 €
14+1 794 €+1 462 €+332 €
15+1 794 €+1 576 €+218 €
16+1 794 €+1 694 €+100 €
17+1 794 €+1 814 €-20 €
18+1 794 €+1 937 €-143 €
19+1 794 €+2 064 €-270 €
20+1 794 €+2 194 €-400 €
21+1 794 €+2 327 €-533 €
22+1 794 €+2 464 €-670 €
23+1 794 €+2 604 €-810 €
24+1 794 €+2 748 €-954 €
25+1 794 €+2 895 €-1 101 €
Total+44 850 €+31 978 €+12 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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