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Grande maison de ville, centre ville Saint Savin

VilleSaint-Savin (86)
Surface191m²
Coût Total140 088€
Loyer Annuel15 274€
Rentabilité10.90%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 600 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 620,94 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 190 m², 10 pièces, 124 m² de terrain

EN EXCLUSIVITÉ! En plein cœur de la vieille ville, une maison de ville en bon état avec 6 chambres.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'un petit hall d'entrée, d'une grande cuisine équipée et moderne, avec des doubles portes ouvrant sur le salon/salle à manger. Les deux pièces ont une porte d'accès à la cour de caractère.

Au premier étage, palier, 3 chambres, salle de bains/wc, et au deuxième étage 3 autres chambres et une salle d'eau/wc.

Chauffage central au gaz de ville, tout à l'égout, et vendu meublé (sous conditions).

Saint Savin est une jolie ville historique renommé pour son Abbaye. Bars, restaurants, cafés, boulangerie et supermarché sont tous accessibles à pied !

Prix honoraires inclus : 118 600 € Prix honoraires exclus : 108 808 € Honoraires de 9% TTC à charge acquéreur

Ville : Saint-Savin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.567041, 0.865406
Total : 140 088€
Prix d'acquisition : 118 600€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 130 600€
Frais de notaire : 9 488€
Coût estimé : 9 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15274€/an
Fourchette totale : 992€ - 1633€/mois
Fourchette annuelle : 11905€ - 19597€/an
Rentabilité brute :10.90%
Fourchette de rentabilité :8.50% - 13.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :820 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 620 €
Prix d'achat :118 600 €
Décote à l'achat :-38 020€ (-24.3%)
Marge achat-revente :16 532€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 748,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 180,78€
Coût de l'assurance :15 409,68€
Taxe foncière : 1 527,44€/an
Soit par mois : 127,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 272,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :396,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Amélioration esthétique et confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 274 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 088 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 916 €
Revenus locatifs : +15 274 €
Charges déductibles : -18 916 €
Résultat foncier Année 1 : -3 641 €(Déficit de 3 641 €)
Imputable sur revenu global : 3 641 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 916 €/an
Revenus locatifs : +15 274 €
Charges déductibles : -6 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 359 €/an
Prix d'achat du bien : 118 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 090 €(65% de 118 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 803 €/an
Calcul : 77 090 € × 3,636% = 2 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 274 €18 920 €4 777 €-3 646 €3 646 €--
215 580 €6 794 €4 651 €8 785 €---
315 891 €6 664 €4 520 €9 227 €---
416 209 €6 529 €4 385 €9 680 €---
516 533 €6 389 €4 246 €10 144 €---
616 864 €6 245 €4 101 €10 619 €---
717 201 €6 095 €3 951 €11 106 €---
817 545 €5 940 €3 796 €11 605 €---
917 896 €5 780 €3 636 €12 117 €---
1018 254 €5 614 €3 470 €12 640 €---
1118 619 €5 442 €3 298 €13 177 €---
1218 992 €5 264 €3 121 €13 727 €---
1319 372 €5 080 €2 936 €14 291 €---
1419 759 €4 890 €2 746 €14 869 €---
1520 154 €4 693 €2 549 €15 462 €---
1620 557 €4 489 €2 345 €16 069 €---
1720 968 €4 277 €2 134 €16 691 €---
1821 388 €4 059 €1 915 €17 329 €---
1921 816 €3 832 €1 689 €17 983 €---
2022 252 €3 598 €1 454 €18 654 €---
2122 697 €3 356 €1 212 €19 341 €---
2223 151 €3 105 €961 €20 046 €---
2323 614 €2 845 €701 €20 769 €---
2424 086 €2 576 €433 €21 510 €---
2524 568 €2 298 €154 €22 270 €---
TOTAL489 243 €134 776 €69 181 €354 466 €3 646 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 094 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 208 €-1 094 €+4 302 €
2+3 208 €+2 636 €+572 €
3+3 208 €+2 768 €+440 €
4+3 208 €+2 904 €+304 €
5+3 208 €+3 043 €+165 €
6+3 208 €+3 186 €+22 €
7+3 208 €+3 332 €-124 €
8+3 208 €+3 482 €-274 €
9+3 208 €+3 635 €-427 €
10+3 208 €+3 792 €-584 €
11+3 208 €+3 953 €-745 €
12+3 208 €+4 118 €-910 €
13+3 208 €+4 287 €-1 079 €
14+3 208 €+4 461 €-1 253 €
15+3 208 €+4 638 €-1 430 €
16+3 208 €+4 821 €-1 613 €
17+3 208 €+5 007 €-1 799 €
18+3 208 €+5 199 €-1 991 €
19+3 208 €+5 395 €-2 187 €
20+3 208 €+5 596 €-2 388 €
21+3 208 €+5 802 €-2 594 €
22+3 208 €+6 014 €-2 806 €
23+3 208 €+6 231 €-3 023 €
24+3 208 €+6 453 €-3 245 €
25+3 208 €+6 681 €-3 473 €
Total+80 200 €+106 340 €+-26 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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