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Maison à vendre

VilleAngoulême (16)
Surface108m²
Coût Total111 240€
Loyer Annuel11 648€
Rentabilité10.47%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Pas de cave

À Angoulême, proche Sillac et Grande Garenne, se trouve cette maison. Elle vous offre 2 chambres en rez-de-chaussée, un double séjour, une cuisine séparée et une chambre de plus à l'étage. Une grande terrasse couverte, une cour avant et un jardin vous offrent d'agréables extérieurs. Garage et atelier complètement ce bien à rénover. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.646392, 0.149204
Total : 111 240€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 4 320€
Valeur du bien : 103 320€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11648€/an
Fourchette totale : 770€ - 1224€/mois
Fourchette annuelle : 9240€ - 14684€/an
Rentabilité brute :10.47%
Fourchette de rentabilité :8.31% - 13.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 806,45 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 097 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-96 097€ (-49.3%)
Marge achat-revente :83 857€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 186,27€
Coût de l'assurance :9 733,50€
Taxe foncière : 1 164,80€/an
Soit par mois : 97,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 320 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 320€
    Isolation combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême. Coefficient régional appliqué pour les zones rurales (0.9). ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 320€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 320€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 741 €
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -9 741 €
Résultat foncier Année 1 : 1 907 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 421 €/an
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -5 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 227 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 648 €9 744 €3 870 €1 904 €---
211 881 €5 323 €3 769 €6 558 €---
312 119 €5 219 €3 664 €6 900 €---
412 361 €5 110 €3 556 €7 251 €---
512 608 €4 998 €3 444 €7 610 €---
612 860 €4 881 €3 327 €7 979 €---
713 118 €4 761 €3 207 €8 357 €---
813 380 €4 636 €3 082 €8 744 €---
913 647 €4 507 €2 952 €9 141 €---
1013 920 €4 373 €2 819 €9 548 €---
1114 199 €4 234 €2 680 €9 965 €---
1214 483 €4 090 €2 536 €10 393 €---
1314 772 €3 941 €2 387 €10 831 €---
1415 068 €3 787 €2 233 €11 281 €---
1515 369 €3 627 €2 073 €11 742 €---
1615 677 €3 462 €1 908 €12 215 €---
1715 990 €3 291 €1 737 €12 699 €---
1816 310 €3 113 €1 559 €13 197 €---
1916 636 €2 930 €1 375 €13 707 €---
2016 969 €2 739 €1 185 €14 230 €---
2117 308 €2 542 €988 €14 766 €---
2217 654 €2 338 €784 €15 317 €---
2318 008 €2 126 €572 €15 881 €---
2418 368 €1 907 €353 €16 461 €---
2518 735 €1 680 €126 €17 055 €---
TOTAL373 089 €99 360 €56 186 €273 729 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €+571 €+1 875 €
2+2 446 €+1 967 €+479 €
3+2 446 €+2 070 €+376 €
4+2 446 €+2 175 €+271 €
5+2 446 €+2 283 €+163 €
6+2 446 €+2 394 €+52 €
7+2 446 €+2 507 €-61 €
8+2 446 €+2 623 €-177 €
9+2 446 €+2 742 €-296 €
10+2 446 €+2 864 €-418 €
11+2 446 €+2 989 €-543 €
12+2 446 €+3 118 €-672 €
13+2 446 €+3 249 €-803 €
14+2 446 €+3 384 €-938 €
15+2 446 €+3 523 €-1 077 €
16+2 446 €+3 664 €-1 218 €
17+2 446 €+3 810 €-1 364 €
18+2 446 €+3 959 €-1 513 €
19+2 446 €+4 112 €-1 666 €
20+2 446 €+4 269 €-1 823 €
21+2 446 €+4 430 €-1 984 €
22+2 446 €+4 595 €-2 149 €
23+2 446 €+4 764 €-2 318 €
24+2 446 €+4 938 €-2 492 €
25+2 446 €+5 116 €-2 670 €
Total+61 150 €+82 119 €+-20 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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