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Maison de village 4 chambres à Sciez à 5min de l'école, 2 min de la pharmacie et transports scolaires et Genève (à pieds).

VilleSciez (74)
Surface105m²
Coût Total313 650€
Loyer Annuel23 037€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 5 pièces, 4 chambres, Mandat exclusif, Cheminée, Parquet, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Maison de village 4 chambres à Sciez à 5min de l'école, 2 min de la pharmacie et transports scolaires et Genève (à pieds). Découvrez cette charmante maison de village située au cœur de Sciez , offrant 105,18 m² habitables . Elle constitue un cadre idéal pour une famille à la recherche d'une agréable vie de village agrémenté d'un terrain pour place de parc.

La maison se compose de cinq pièces, dont quatre chambres lumineuses, permettant d'accueillir toute la famille ou d'aménager facilement un espace bureau pour le télétravail. Chauffage économique assuré par une pompe à chaleur installée il y a 2 ans. Le séjour spacieux, agrémenté d'une authentique cheminée, offre une atmosphère chaleureuse et conviviale,

Idéalement située, cette maison de village profite de la proximité des commodités du centre de Sciez ainsi que des nombreux attraits du lac Léman .

Un rafraîchissement est à prévoir , offrant une belle opportunité de personnaliser les espaces et de révéler tout le potentiel de ce bien.

Une maison pleine de charme qui réunit caractère et volumes, dans un secteur recherché entre vie de village et lac.

Ville : Sciez
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.331047, 6.386446
Total : 313 650€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 49 050€
Valeur du bien : 294 050€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 18.28€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 25.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1920€/mois
Loyer annuel estimé : 23037€/an
Fourchette totale : 1361€ - 2709€/mois
Fourchette annuelle : 16327€ - 32504€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 875 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :406 875 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :-161 875€ (-39.8%)
Marge achat-revente :93 225€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 520,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :91,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 611,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 408,69€
Coût de l'assurance :27 444,37€
Taxe foncière : 2 303,69€/an
Soit par mois : 191,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 919,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 803,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur installée il y a 2 ans
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - S'assurer que le système de chauffage est optimal
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 050 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Vérification et optimisation de la pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sciez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 037 €/an
Calcul : 1 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 650 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 098 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 357 €
Revenus locatifs : +23 037 €
Charges déductibles : -62 357 €
Résultat foncier Année 1 : -39 320 €(Déficit de 39 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 307 €/an
Revenus locatifs : +23 037 €
Charges déductibles : -13 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17920.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 037 €62 367 €9 915 €-39 330 €21 400 €17 930 €17 930 €
223 498 €13 046 €9 645 €10 451 €--7 479 €
323 968 €12 767 €9 366 €11 200 €---
424 447 €12 479 €9 078 €11 968 €---
524 936 €12 181 €8 780 €12 754 €---
625 435 €11 874 €8 473 €13 560 €---
725 943 €11 557 €8 155 €14 386 €---
826 462 €11 229 €7 828 €15 233 €---
926 991 €10 891 €7 490 €16 100 €---
1027 531 €10 542 €7 140 €16 989 €---
1128 082 €10 181 €6 780 €17 900 €---
1228 643 €9 809 €6 408 €18 834 €---
1329 216 €9 425 €6 023 €19 791 €---
1429 801 €9 028 €5 627 €20 773 €---
1530 397 €8 618 €5 217 €21 778 €---
1631 005 €8 195 €4 794 €22 809 €---
1731 625 €7 759 €4 357 €23 866 €---
1832 257 €7 308 €3 906 €24 949 €---
1932 902 €6 842 €3 441 €26 060 €---
2033 560 €6 362 €2 960 €27 199 €---
2134 232 €5 865 €2 464 €28 366 €---
2234 916 €5 353 €1 951 €29 563 €---
2335 615 €4 824 €1 422 €30 791 €---
2436 327 €4 278 €876 €32 049 €---
2537 053 €3 714 €312 €33 340 €---
TOTAL737 878 €276 495 €142 409 €461 383 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 383 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 838 €-6 420 €+11 258 €
2+4 838 €0 €+4 838 €
3+4 838 €+1 116 €+3 722 €
4+4 838 €+3 590 €+1 248 €
5+4 838 €+3 826 €+1 012 €
6+4 838 €+4 068 €+770 €
7+4 838 €+4 316 €+522 €
8+4 838 €+4 570 €+268 €
9+4 838 €+4 830 €+8 €
10+4 838 €+5 097 €-259 €
11+4 838 €+5 370 €-532 €
12+4 838 €+5 650 €-812 €
13+4 838 €+5 937 €-1 099 €
14+4 838 €+6 232 €-1 394 €
15+4 838 €+6 533 €-1 695 €
16+4 838 €+6 843 €-2 005 €
17+4 838 €+7 160 €-2 322 €
18+4 838 €+7 485 €-2 647 €
19+4 838 €+7 818 €-2 980 €
20+4 838 €+8 160 €-3 322 €
21+4 838 €+8 510 €-3 672 €
22+4 838 €+8 869 €-4 031 €
23+4 838 €+9 237 €-4 399 €
24+4 838 €+9 615 €-4 777 €
25+4 838 €+10 002 €-5 164 €
Total+120 950 €+138 415 €+-17 465 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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