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Achat : Appartement Le Pré-Saint-Gervais (93310)

Bien expiré
VillePré-Saint-Gervais (93)
Surface67m²
Coût Total181 840€
Loyer Annuel17 000€
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois+326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 761,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

? Duplex lumineux 3/4 pièces avec grand balcon Situé dans le village de Belvédère, à proximité immédiate de tous les commerces, écoles et commodités, venez découvrir ce bel appartement en duplex alliant confort, fonctionnalité et luminosité. Dès l’entrée, vous serez séduits par un bel espace de vie ouvert, composé d’une cuisine conviviale donnant sur le salon, idéal pour partager des moments en famille ou entre amis. Le séjour s’ouvre sur un grand balcon, véritable prolongement de la pièce de vie, parfait pour profiter des beaux jours. ? Côté nuit : • Une chambre en rez-de-chaussée, idéale pour un bureau ou une chambre d’amis • Deux chambres à l’étage, baignées de lumière, offrant calme et intimité Ce duplex est idéal pour une famille, un couple avec télétravail ou toute personne recherchant un bien lumineux, bien agencé et proche de tout. ? Les + : • Quartier centre • Duplex fonctionnel • Belle luminosité • Grand balcon • Proximité commerces et commodités ? Un bien à découvrir sans tarder

Ville : Pré-Saint-Gervais
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93310
Coordonnées : 48.880550, 2.411250
Total : 181 840€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 54 400€
Valeur du bien : 172 400€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 21.14€/m²/mois
Fourchette : 16.22€ - 27.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1417€/mois
Loyer annuel estimé : 17000€/an
Fourchette totale : 1087€ - 1846€/mois
Fourchette annuelle : 13043€ - 22157€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 891,33€
Coût de l'assurance :15 911,00€
Taxe foncière : 1 699,97€/an
Soit par mois : 141,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 416,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400 €(812 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 100€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 67 m² × 90€/m² = 6030€, Main d'œuvre: 2070€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 6000€ (estimé à 3m²)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 240€/m² = 7200€ (incluant peinture, électricité et revêtement de sol)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 000 €/an
Calcul : 1 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 750 €
Revenus locatifs : +17 000 €
Charges déductibles : -62 750 €
Résultat foncier Année 1 : -45 750 €(Déficit de 45 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 350 €/an
Revenus locatifs : +17 000 €
Charges déductibles : -8 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24350.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 000 €62 756 €6 019 €-45 756 €21 400 €24 356 €24 356 €
217 340 €8 195 €5 859 €9 145 €--15 211 €
317 687 €8 029 €5 692 €9 658 €--5 553 €
418 040 €7 857 €5 520 €10 184 €---
518 401 €7 679 €5 342 €10 722 €---
618 769 €7 495 €5 158 €11 274 €---
719 144 €7 305 €4 968 €11 840 €---
819 527 €7 108 €4 771 €12 420 €---
919 918 €6 904 €4 568 €13 013 €---
1020 316 €6 694 €4 358 €13 622 €---
1120 723 €6 477 €4 140 €14 246 €---
1221 137 €6 252 €3 916 €14 885 €---
1321 560 €6 019 €3 683 €15 540 €---
1421 991 €5 779 €3 443 €16 212 €---
1522 431 €5 531 €3 194 €16 900 €---
1622 879 €5 274 €2 937 €17 606 €---
1723 337 €5 008 €2 671 €18 329 €---
1823 804 €4 733 €2 397 €19 071 €---
1924 280 €4 449 €2 112 €19 831 €---
2024 765 €4 155 €1 819 €20 610 €---
2125 261 €3 851 €1 515 €21 410 €---
2225 766 €3 537 €1 201 €22 229 €---
2326 281 €3 212 €876 €23 069 €---
2426 807 €2 876 €540 €23 931 €---
2527 343 €2 529 €193 €24 814 €---
TOTAL544 507 €199 702 €86 891 €344 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 570 €-6 420 €+9 990 €
2+3 570 €0 €+3 570 €
3+3 570 €0 €+3 570 €
4+3 570 €+1 389 €+2 181 €
5+3 570 €+3 217 €+353 €
6+3 570 €+3 382 €+188 €
7+3 570 €+3 552 €+18 €
8+3 570 €+3 726 €-156 €
9+3 570 €+3 904 €-334 €
10+3 570 €+4 087 €-517 €
11+3 570 €+4 274 €-704 €
12+3 570 €+4 466 €-896 €
13+3 570 €+4 662 €-1 092 €
14+3 570 €+4 864 €-1 294 €
15+3 570 €+5 070 €-1 500 €
16+3 570 €+5 282 €-1 712 €
17+3 570 €+5 499 €-1 929 €
18+3 570 €+5 721 €-2 151 €
19+3 570 €+5 949 €-2 379 €
20+3 570 €+6 183 €-2 613 €
21+3 570 €+6 423 €-2 853 €
22+3 570 €+6 669 €-3 099 €
23+3 570 €+6 921 €-3 351 €
24+3 570 €+7 179 €-3 609 €
25+3 570 €+7 444 €-3 874 €
Total+89 250 €+103 442 €+-14 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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